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Mon podcast IMO.
- Ariane Artinian (MySweetImmo)
Bonjour et bienvenue dans ce nouvel épisode de mon podcast IMO, votre rendez-vous avec l'immobilier. Je suis Ariane Artinian, fondatrice de MySweetImmo et tous les jours je reçois les acteurs de l'IMMO. Aujourd'hui, on s'intéresse aux aspirations immobilières des Français via les résultats du 12e baromètre. Optimum réalisé avec Aris Interactive, un baromètre qui s'est imposé comme un rendez-vous d'observation des Français et de l'IMO. Et pour en parler, j'ai le plaisir de recevoir Olivier Colcombet. Bonjour.
- Olivier Colcombet (Digit RE)
Bonjour Ariane, bonjour MySweetImmo.
- Ariane Artinian (MySweetImmo)
Alors Olivier, vous êtes président d'Optimhome, de DigitRE. Vous êtes là aujourd'hui pour nous parler de la douzième édition de ce baromètre. Pourquoi ce baromètre tout d'abord ?
- Olivier Colcombet (Digit RE)
Déjà, point intéressant, on est dans un secteur, dans un milieu. Suivre les intentions et les attentes des Français, donc de notre marché finalement, permet d'orienter nos décisions stratégiques et de renforcer les points forts. Et comme qui plus est, on est dans une profession qui évolue énormément, le marché évolue, mais aussi la profession. Parce que je rappelle qu'OptiHome, c'est un des plus anciens réseaux d'agents mandataires qui fête ses 20 ans. En 2026. En 2025, Optium, c'est 1700 conseillers répartis dans toute la France. Et on a une soixantaine de conseillers actifs en Allemagne aussi.
- Ariane Artinian (MySweetImmo)
Alors cette douzième édition de... du baromètre, quels ont été les grands enseignements, qu'est-ce qui vous a surpris d'abord ?
- Olivier Colcombet (Digit RE)
Alors ce qui est intéressant, c'est bien évidemment, on le sait, parce que l'environnement est plus complexe, plus technique, piloter une transaction pour un particulier. eh bien c'est plus complexe, plus technique, les enjeux financiers sont bien plus élevés, bien évidemment, parce que les prix ont augmenté au cours des dix dernières années. Et donc le recours à un professionnel, la préparation, ont été profondément modifiés. Et on voit et on retrouve ceci dans les intentions.
- Ariane Artinian (MySweetImmo)
Les Français commencent à regarder, à faire leurs recherches sur Internet. Évidemment, aujourd'hui, la question ne se pose même pas. Mais les critères de recherche ont un peu bougé.
- Olivier Colcombet (Digit RE)
Alors, on a différents critères de recherche. Fondamentalement, ça n'a pas changé. Je recherche... En priorité, un quartier, bien évidemment, un agencement, un dispositif, nombre de chambres, nombre de pièces. Et puis ensuite, j'ai une contrainte de prix. Et ça, c'est immuable. Ce qui a changé, en revanche, c'est dans les critères de recherche, qui est intéressant, de voir que deux critères progressent de façon significative en 10 ans. Le premier, c'est les transports en commun. Et pour ma part, je lis ça directement au complexe. complexité des parcours des véhicules en ville paris lyon montpellier grenoble bordeaux nantes il est de plus en plus complexe de se déplacer en voiture donc bien évidemment le corollaire c'est que les voies de bus les parcours doux vélo piéton sont de plus en plus significatifs donc l'accueil regarde de plus en plus et en dix ans on a gagné 11 points sur ce critère, ce qui est assez significatif. Et le deuxième, intéressant, qui est certainement lié, un, au même impact, c'est-à-dire la proximité des écoles, qui progresse de 9 points en 10 ans. C'est aussi une évolution significative. Et là, il y a la proximité, mais je crois aussi qu'il y a le stress des parents par rapport à l'éducation de leurs enfants, éducation scolaire, j'entends, école, université, où le niveau est de plus en plus important et les parents misent de plus en plus sur la réussite de leurs bambins. Et là, bien évidemment, c'est un critère quand je m'installe dans un quartier qui est primordial. Où vont aller, où vont être conscolarisés mes chérubins ?
- Ariane Artinian (MySweetImmo)
Est-ce qu'on peut dire aussi que tout ça, c'est la donne a changé depuis le Covid, parce que les Français vont plus loin, ils ont pris cette habitude-là, et du coup, les transports et les écoles, forcément, ça devient encore plus important quand on s'éloigne de sa zone de confort.
- Olivier Colcombet (Digit RE)
Alors c'est en fait qu'il y a deux façons d'aborder le transport. Le premier, c'est à l'intérieur de la cité, et le deuxième, c'est de la banlieue vers le centre de la cité. Puisque les lignes TGV, on ne peut pas ne pas parler du télétravail, bien évidemment, même s'il ne touche pas la majorité des Français. Mais cette connectivité avec les centres urbains, où sont les bonnes écoles, où sont les activités économiques, c'est primordial, bien évidemment.
- Ariane Artinian (MySweetImmo)
Autre enseignement de cette vague de ce baromètre, vous avez fait un focus sur les primo-accédants. C'est le grand retour des primo-accédants.
- Olivier Colcombet (Digit RE)
Oui, alors il y a un retour en nombre, mais je tiens à préciser que ces trois dernières années, même si le marché a baissé en volume de l'ordre de 35-36%, volume de transaction, les accrailleurs n'ont jamais disparu. Les intentions d'achat ont toujours été très élevées, même si les Français n'ont pas réussi à réaliser leur rêve d'acquisition. Le retour des priements à excédent est significatif. Et ce qui est significatif pour les priements à excédent, c'est que 74% d'entre eux... sont prêts à faire des travaux. Dans leur concession, c'est un élément majeur. Moi, je lis comment ? Premièrement, s'il y a des travaux, l'achat du bien baisse, le coût d'achat baisse, donc je suis plus finançable. Je rappelle que les taux étaient une énorme contrainte ces dernières années, même si on y reviendra, ça s'est fortement assoupli. On vient de vivre d'ailleurs la septième baisse des taux, qui est un indicateur fort. Donc ça, ça a un impact sur l'enveloppe des primeurs accidents. Le deuxième point, c'est faire des travaux, je peux les étaler, donc je peux réduire à nouveau mon enveloppe d'achat immédiat. Et troisième point, quand on fait des travaux, en général, la plus-value en cas de revente est là, et je rappelle que sur un bien résidence principale, je n'ai pas d'imposition sur les plus-values. Donc ça donne aussi une bouffée d'oxygène pour les plus jeunes, les primo-accédants, pour aller chercher cette plus-value dans le cadre d'une revente de leur bien en résidence principale.
- Ariane Artinian (MySweetImmo)
Et puis je peux acheter une passoire énergétique avec le droit de l'habiter, ce que ne font plus les investisseurs et pour cause. Et du coup, je profite de conditions d'achat extrêmement intéressantes.
- Olivier Colcombet (Digit RE)
Parce que bien évidemment, j'ai le droit de vivre dans une passoire énergétique en tant que propriétaire, mais je ne peux pas la proposer à un locataire. Donc ça évince un peu les investisseurs qui avaient vocation à louer pour donner la primeur à ceux qui vont habiter ces logements. Et à nouveau, je reviens sur mes 25-34 ans, qui voient ça comme une opportunité. Et dans le groupe Optium, c'est ce qu'on prône depuis trois ans. Donc ça se réalise, mais c'est complètement normal. C'est du pragmatisme chez les acquéreurs.
- Ariane Artinian (MySweetImmo)
Le retour du PTZ sur toute la France, vous voyez ça comme une bonne nouvelle ? On sort de l'étude, mais sur les tendances qui vont se dessiner ?
- Olivier Colcombet (Digit RE)
C'est forcément une bonne nouvelle. Ce qui est intéressant dans cette nouvelle, c'est que le PTZ embrasse les... Les achats d'immobilier ancien sous réserve qui est 25% de travaux dans l'enveloppe globale. Donc ça ne peut être qu'un bon signe, c'est le premier j'espère, il y en aura d'autres. Vous avez vu d'ailleurs pour la même cible des primo-excédents, l'augmentation des frais de notaire ne les concerne pas. Ça ne fait pas de baisse mais au moins ils ne sont pas impactés par cette hausse, c'est une autre bonne nouvelle.
- Ariane Artinian (MySweetImmo)
Ce réveil du marché il s'explique, vous l'avez dit, par la baisse des taux d'intérêt. Et cette baisse, elle profite aussi forcément au secondo accédant.
- Olivier Colcombet (Digit RE)
Effectivement. Ça, c'est un phénomène qu'on a tout de suite rencontré avec l'augmentation des taux. Le secondo accédant, j'ai deux chambres. Je veux agrandir mon espace, passer à trois. En France, il n'y a pas de portabilité de la dette, des emprunts. Donc, je vais vendre mon T2. Je vais rembourser mes emprunts que j'avais pris potentiellement à 1 ou 1,5 ou 2 %. Et quand je vais racheter, je vais racheter un T3, mais là, je vais me faire rattraper par le coût de la dette. Et en réalité, dans la grande majorité des cas, je pourrais à peine racheter le bien que je viens de vendre à cause du poids de la dette. Et donc, ma mensualité va se voir exploser en pourcentage et en valeur dans cette nouvelle acquisition, ce qui a freiné et gelé énormément les mouvements. Et bien évidemment, il y a ceux qui veulent s'agrandir parce qu'ils ont... gagnant pouvoir d'achat, mais tout simplement ceux dont les familles se sont agrandies, étaient vraiment bloqués dans leur projet immobilier. Et ça, ça a sauté. Et c'est très, très marqué sur le mois de mars, depuis le début de l'année. Mais le mois de mars, Optium fait un record avec... plus de 40% d'augmentation des actes sur le mois de mars, donc c'est exceptionnel.
- Ariane Artinian (MySweetImmo)
J'allais justement vous demander comment vous vivez vous ce vent de reprise ? Est-ce qu'il est exagéré, rapporté par certains de vos confrères ? Est-ce qu'il y a de la méthode couée dans le fait de dire ça repart très fort ? Ou est-ce qu'on a été tombé tellement bas que même une petite hausse finalement c'est beaucoup ?
- Olivier Colcombet (Digit RE)
Alors, il y a plusieurs réponses. La première, moi je vous donne un mois de mars. Si je vous donne le premier trimestre, je suis à plus 15, je ne suis pas à plus 40. donc déjà il faut lisser ça sur une période un peu plus longue et les chiffres que j'annonce sont des vrais chiffres que je sors de mes données groupe ça c'est le premier point la deuxième il y avait une sorte de bouchon de trois ans avec des vraies violentes baisse de volume comme il ya toujours l'intérêt pour acheter il y avait un moment où ça se libère et la baisse des taux est venue fortement facilité donc gros retour dès le début d'année des primo excédent et Plus récemment, des secondos accédants, donc ceux qui avaient déjà une résidence, qui la vendent et qui rachètent. Donc oui, ça s'améliore. Maintenant, on n'est pas candide, on reste très vigilant sur cette reprise. Il y a de très belles opportunités pour les Français en termes d'immobilier. Et nous, ce que nous surveillons, comme chacun d'entre nous et nos concitoyens, c'est bien évidemment la géopolitique, qui peut avoir un impact. Et moi, sincèrement, je ne sais pas si en termes d'immobilier, c'est positif ou négatif. puisque ça peut me sécuriser de devenir propriétaire de ma résidence principale, donc je pourrais accélérer mon projet, ou à l'inverse, si je suis un peu moins audacieux, je peux être un peu ennuyé en m'engageant sur des durées longues. Et la durée aujourd'hui, en 2025, c'est un peu plus de 21 ans, la durée d'endettement. Et pour les auditeurs de MySuiteimo, je rappelle qu'en 2014, c'était un peu plus de 17 ans. Donc on a un allongement aussi dans l'étude. qui est démontré de la durée d'emprunt.
- Ariane Artinian (MySweetImmo)
Sur le terrain, vos conseillers, est-ce qu'ils constatent un stress politico-international, les Français ?
- Olivier Colcombet (Digit RE)
C'est assez évident que ça stresse une bonne partie de la population. Maintenant, en général, nos conseillers ne parlent pas politique. Ils sont là pour accompagner et rendre service, et donc soit aider à vendre, soit aider à acheter. C'est tout le sens de la profession. Mais c'est une évidence que c'est un sous-jacent important, que les gens gardent à l'œil et il y a une certaine vigilance sur cet aspect-là, bien évidemment, parce que ça a un impact économique. Et là, à nouveau, c'est la dette qui compte. Je ne veux pas me surendetter si je n'ai pas une très bonne visibilité. Donc oui, ça a un impact, mais il s'avère qu'actuellement, ça ne représente aucun frein puisqu'il y a une vraie croissance. des transactions, qui a débuté, on peut vraiment le dater en octobre, et qui s'est accéléré sur les premiers mois d'année 2025.
- Ariane Artinian (MySweetImmo)
Comment vous voyez la suite ?
- Olivier Colcombet (Digit RE)
Moi, je ne suis pas euphorique, mais je suis très positif pour le reste de l'année. Et je garde vraiment un œil sur la géopolitique, parce que c'est actuellement le seul frein que nous voyons. Je le disais, il y a une septième baisse des taux. Certains analystes considèrent qu'il y aura encore deux baisses ici la fin d'année 2025. Donc ça va dans le bon sens. Et puis le clin d'œil à nos acquéreurs, ils peuvent toujours renégocier aussi pour ceux qui auraient signé un peu plus tôt. Donc on voit que ça se relaxe un peu côté dette. Les banques sont aussi beaucoup plus volontaires pour accompagner les acquéreurs. Et ça c'est aussi un élément. Elles re-rentrent dans la course. Et puis, pour ceux qui suivent les taux, ils verront que les taux d'emprunt des banques ont baissé beaucoup plus vite que les taux proposés à leurs clients. Donc, elles ont un peu de marge. Elles ont considérablement amélioré leurs marges. Et donc, il y a un moment, ce serait bien qu'elles en lâchent un peu pour les particuliers.
- Ariane Artinian (MySweetImmo)
Et au niveau des prix, est-ce que les prix ont fini de baisser ?
- Olivier Colcombet (Digit RE)
Ce qu'on voit au niveau national, c'est qu'il y a même plutôt une légère reprise. Mais soyez vigilants, c'est très régional. Il n'y a pas de tendance, il y a une tendance nationale sur une reprise, mais il y a des secteurs où on est à la baisse, il y a des secteurs où il y a de vraies belles reprises. Et en général, celles dont les prix ont le plus baissé repartent plus vite que celles où ils n'ont pas baissé. Et puis il y a des spots où ça n'a jamais bougé. Je pense par exemple à la montagne où il y a très peu de biens à la vente. Donc, je me souviens de ces mauvais oiseaux de mauvais augure qui annonçaient des craques du prix ou autre. Il n'y en a pas eu. Moi, j'ai toujours considéré qu'il n'y en aurait pas parce que l'or est intrinsèque. Et pour faire le clin d'œil à rien à notre question sur la politique, l'or s'emballe. Derrière l'or, il y a la pierre. Et donc, je suis convaincu que là, pour le coup, l'immobilier, la pierre, nos conseillers jouent le rôle. pour guider les Français à faire la bonne acquisition et sécuriser une partie de leur patrimoine dans une diversification qui passe évidemment par l'achat d'une raison principale et pourquoi pas une raison secondaire à titre de jouissance ou d'investissement avec un locataire.
- Ariane Artinian (MySweetImmo)
Dernière question, l'image des professionnels au fil de la décennie passée s'est carrément améliorée.
- Olivier Colcombet (Digit RE)
Oui, alors en dix ans, l'image des professionnels a fortement augmenté. 18 points d'amélioration. On passe de 54% de bonne image à 72% de bonne image. Moi, je ne suis pas étonné, et puis ça fera la boucle est bouclée avec mon introduction. Plus complexe, plus d'enjeux financiers, plus de contraintes juridiques, et donc besoin de plus en plus d'accompagnement. Et je rappelle que la loi Allure date de 2014, c'est elle qui contraint la profession à se former. Optimum forment énormément ses conseillers. Ces formations permettent plus de services, plus de services, bien évidemment, plus recours aux professionnels dans un environnement un peu plus complexe. Donc, être bien accompagné et avoir un conseiller en immobilier fidèle et prévenant, c'est critique en 2025 pour aborder une cession ou une acquisition.
- Ariane Artinian (MySweetImmo)
Et ça, c'est important quand on s'adresse à un professionnel agent immobilier. ou un conseiller indépendant mandataire ?
- Olivier Colcombet (Digit RE)
Alors en réalité, la loi Allure a les mêmes contraintes en termes de formation pour ces deux professions ou statuts. Et devant le client final, les deux ont le même rôle. Donc les limites d'un agent mandataire versus un agent immobilier, c'est de signer un compromis. Mais nous, notre règle, c'est de faire 100% des compromis chez le notaire. D'ailleurs, on a très très peu de casse. 80... 14% de nos compromis vont au bout. Donc c'est magnifique. Et le deuxième, ils n'ont pas le droit de manipuler d'argent. Et finalement, n'est-ce pas très rassurant pour un propriétaire vendeur que seul le notaire manipule des fonds ? À mon sens, c'est une garantie de plus. Et ça vient plutôt renforcer leur position que la faiblir.
- Ariane Artinian (MySweetImmo)
Merci beaucoup Olivier Colcombet. Je rappelle que vous êtes président d'Optimhome et de Capifrance.
- Olivier Colcombet (Digit RE)
Exactement. Merci Ariane et merci MySweetimmo.
- Ariane Artinian (MySweetImmo)
Et je vous dis à très vite pour un nouvel épisode de Mon Podcast IMMO, à écouter tous les jours sur MySweetImmo et sur toutes les plateformes. Si cet épisode vous a plu, surtout vous posez vos questions, vous nous mettez des commentaires et n'oubliez pas, on adore les étoiles chez MySweetImmo.
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