Description

Vous rêvez d’investir sous les cocotiers, entre plages paradisiaques et rentabilités attractives ? Bali, Phuket, Koh Samui… l’immobilier en Asie du Sud-Est attire de plus en plus d’acheteurs français. Mais est-ce vraiment un eldorado ? Au micro d’Ariane Artinian, Patrick Monti, cofondateur d’Osiris Investissement, met en garde : « Il faut avoir les bons interlocuteurs et comprendre les règles locales ». Prix en hausse, réglementation plus souple qu’en France mais bien réelle, rentabilité parfois surestimée… « La rentabilité brute ne veut rien dire, il faut regarder le net ! », rappelle-t-il. Alors, faut-il sauter le pas ?

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📍 Animé par Ariane Artinian et les journalistes de MySweetImmo.
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Transcription

• Mon podcast IMO.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Bonjour et bienvenue dans ce nouvel épisode de Mon podcast IMO, votre rendez-vous avec l'immobilier. Je suis Ariane Artinian, journaliste, fondatrice de MySweetImmo. Et aujourd'hui, je vous emmène en voyage. On part en Thaïlande, on part à Bali avec Patrick Monti. Bonjour.

• Patrick Monti (Osiris Investissement)

  Bonjour Ariane.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Patrick, vous êtes cofondateur d'Osiris Investissement, spécialiste de l'immobilier en Asie du Sud-Est.

• Patrick Monti (Osiris Investissement)

  C'est exact.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Vous nous présentez Osiris ?

• Patrick Monti (Osiris Investissement)

  Alors, Osiris Investissement, au départ, a été créé sur une idée... d'amener des services à des français résidents hors de France il y a fort longtemps et on permettait à des français résidents donc hors de France d'acheter des biens immobiliers sur la France et on s'occupait de tous leurs dossiers et puis depuis je dirais un peu plus d'une dizaine d'années La conjoncture immobilière sur la France ayant changé, la taxation ayant continué d'augmenter, un certain nombre de nos clients français expatriés ont attiré notre attention sur des biens immobiliers d'investissement ou de résidence secondaire à l'étranger. Et c'est à ce moment-là que nous nous sommes intéressés à différents pays et que nous avons sélectionné au final L'Indonésie avec surtout Bali, la Thaïlande avec Phuket et Koh Samui.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Là on est il y a une dizaine d'années. Qui sont vos clients aujourd'hui ?

• Patrick Monti (Osiris Investissement)

  Alors nos clients aujourd'hui ont évolué par rapport il y a une dizaine d'années où il y avait des retraités qui venaient pour plusieurs raisons. Certains pour avoir une augmentation de leur pouvoir d'achat et qui vivaient quasiment toute l'année. Et d'autres pour avoir une résidence secondaire au sens classique. pour passer l'hiver au chaud. Et il y avait aussi déjà des investisseurs, mais c'était des investisseurs très avertis, connaisseurs, qui d'ailleurs ont bien profité d'une augmentation des prix des biens qu'ils avaient achetés. Et à l'heure actuelle, on s'aperçoit qu'il y a, en plus de ces retraités qui continuent à vouloir passer une partie du temps au chaud, il y a aussi des gens plus jeunes. avec des enfants qui vont soit en primaire soit en secondaire, qui arrivent avec des projets d'installation, de vie sur place. Certains ont besoin d'expliquer à certains la réalité et que ce n'est pas comme ils l'imaginaient. Il y a des contraintes auxquelles il faut s'adapter, mais d'autres arrivent avec des projets très construits. avec un mélange de télétravail ou d'autres voulant investir des revenus ou des gains qu'ils ont eu dans l'immobilier sur place pour pouvoir vivre en partie de leurs revenus immobiliers sur place avec des locations comme on fait maintenant à la nuitée. Je pense à Airbnb ou Booking ou des choses comme ça.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Qui ne sont pas réglementés là-bas comme ici ?

• Patrick Monti (Osiris Investissement)

  En France, on est les champions du monde de la réglementation. Je pense que ça n'aura échappé à personne. Et donc les réglementations sont moindres, mais il y en a. Certains de nos clients ou des gens qui se renseignent auprès de nous pensent qu'il n'y en a pas du tout. S'il y en a, il faut les respecter, c'est quelque chose sur lequel il faut insister. Mais elles sont beaucoup plus légères et ça revient à ce qu'il y avait en France il y a peut-être une trentaine d'années. Il faut déclarer correctement ses taxes et ainsi de suite.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Tout à l'heure, vous avez dit que les retraités avaient fait de bonnes affaires, les gens qui avaient investi il y a 10 ans, leur patrimoine s'était apprécié. Qu'est-ce qu'on peut donner comme chiffre ?

• Patrick Monti (Osiris Investissement)

  Oh, il y a des... Alors, suivant les zones, sur les 12-15 dernières années, il y a des prix qui sont multipliés par deux, tranquillement, voire plus. Après, c'est toujours difficile de donner des grandes masses, mais là, on est sûr que ça s'est passé dans de nombreux cas. Et puis, il y a... Comme c'est un tourisme qui s'est développé avec une augmentation forte dans les 10-15 dernières années, il y a eu des besoins qui sont devenus importants et les prix ont monté, comme dans d'autres zones en Europe aussi, mais là-bas, on partait de beaucoup plus bas. Il faut voir qu'en 2012-2013, il y avait des studios en bord de mer en Thaïlande qui coûtaient 50 000 euros. Maintenant, vous ne trouvez rien en dessous de 100 000-120 000 euros.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Alors aujourd'hui, le gros de la clientèle, c'est que...

• Patrick Monti (Osiris Investissement)

  De manière surprenante, on s'aperçoit que, alors ça va dépendre des zones, mais on s'aperçoit qu'il y a une augmentation forte de gens qui veulent s'installer. Je pense particulièrement à Samoui ou Céline, qui est la personne avec qui nous travaillons sur place. Notre agent nous disait très récemment, début d'année, qu'à peu près deux tiers de sa clientèle étaient des gens qui voulaient s'installer et un tiers reste des investisseurs. La notion d'investisseur, du nombre de clients d'investisseurs a augmenté aussi. Parce que les gens qui ont fait des bonnes affaires en parlent autour d'eux. Et puis aussi, on a un certain nombre de clients investisseurs qui se sont aperçus qu'on était en fin de cycle sur la France, d'investisseurs immobiliers, et qui ont commencé à regarder ailleurs. Et ils sont arrivés sur Phuket, Samui ou je dirais Bali.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Alors tiens, on va démarrer par la Thaïlande. J'ai revendu un bien immobilier ici, j'ai un peu d'argent, je veux investir. Qu'est-ce que je trouve d'intéressant aujourd'hui et qu'est-ce qu'il faut comme budget pour aller en Thaïlande ?

• Patrick Monti (Osiris Investissement)

  Alors, je dirais que là aussi, ça va dépendre des zones. Et puis, les prix ont pas mal augmenté, je dirais, après le Covid, pour différentes raisons dont on pourra reparler. Mais à l'heure actuelle, sur Phuket... le ticket d'entrée pour avoir quelque chose de cohérent pour une maison ça va être 300 000 euros au moins et pour un appartement je dirais en dessous de 150 mille euros c'est difficile de trouver quelque chose alors là je vais faire le distinguo entre le neuf et l'ancien dans l'ancien on peut trouver des prix inférieurs à cela là il faut être vraiment averti et Sur Samui, les prix augmentent aussi. Il y a deux ans en arrière, on trouvait des biens à partir de 200 000 euros. Maintenant, il faut compter 250 000 euros. Pour avoir une maison à Samui, il y a essentiellement des maisons. Il y a quelques projets de condominium, mais ce sont surtout des maisons.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Ce que je comprends en creux, c'est que vous recommandez d'investir dans des maisons neuves.

• Patrick Monti (Osiris Investissement)

  Je recommande... Plutôt d'investir dans des biens neufs, bien qu'on peut trouver, mais là, il faut être vraiment averti, il faut avoir les bons interlocuteurs, des biens dans l'ancien qui peuvent être d'un excellent rapport qualité-prix. Mais là, il faut avoir du réseau.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Et ces biens-là, ils se louent facilement ?

• Patrick Monti (Osiris Investissement)

  Ces biens-là se louent facilement avec des plateformes. Il y a différents types de location, mais ça se loue facilement.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Et alors à Bali ?

• Patrick Monti (Osiris Investissement)

  Les principes de fonctionnement des trois lieux que l'on cite sont à peu près les mêmes, avec des spécificités locales, c'est-à-dire qu'il y a une location qui se fait en travers de plateformes, de location à la nuitée. Bali se caractérise par un taux d'occupation qui est élevé. plus élevé que Phuket ou Samui à l'heure actuelle. Là aussi, pour avoir une maison neuve avec sa piscine et un terrain de 500 mètres carrés, il faut compter 300 000, 320 000 euros dans des quartiers qui sont demandés. Voilà, ce sont les chiffres. Alors bien sûr, c'est comme tous ces chiffres. donner des statistiques, il y a des particularités, on peut trouver un peu en dessous, un peu au-dessus. Ça donne des ordres de grandeur.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Vous me disiez aussi en préparant cette interview qu'il faut faire très attention quand on parle rentabilité entre le brut et le net.

• Patrick Monti (Osiris Investissement)

  Bien sûr, la tendance, lorsque quelqu'un vend, que ce soit un professionnel ou un particulier, parle de rentabilité brute, je pense qu'il... Il faut avoir des précisions sur la rentabilité nette, sachant que, parce que c'est celle qui va rester sur le compte en banque de l'acheteur, sachant qu'il faut compter, là aussi, ce sont des chiffres, des statistiques, il faut compter 40% de décalage entre une rentabilité brute et une rentabilité nette. Mais sur Bali, on peut avoir des rentabilités nettes de 10%. Taxes payées, tous les frais de management. payés, voilà, c'est ça qu'il faut retenir.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Et en espérance de plus-value ou de gain à la sortie ?

• Patrick Monti (Osiris Investissement)

  Alors, la plus-value a été longtemps... porté par l'augmentation de la demande qui a été forte, qui a un impact, on le voit à l'heure actuelle, et puis comme ce sont, il faut le préciser, des petits marchés, dès qu'il y a une augmentation de la demande, ça a un fort impact sur les prix. Et donc, voilà, ça a été porté par ça. Maintenant, il faut avoir en tête que ce qui s'est passé, ce n'est pas forcément ce qui va se passer, il ne faut pas l'oublier non plus. Mais là, la demande dans les trois îles dont nous parlons reste forte et continue d'augmenter avec des particularités. Il y a eu le marché qui a été boosté par une arrivée importante de Russes et d'Ukrainiens. On ne va pas voir le pourquoi du comment, mais c'est un fait qui a eu un important impact sur l'augmentation des prix.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Vous disiez aussi... que ce marché a été animé par les Occidentaux, les Russes, les Ukrainiens, mais pas qu'eux ?

• Patrick Monti (Osiris Investissement)

  Alors oui, c'est le phénomène que l'on perçoit avec le recul que nous avons sur la zone. De plus en plus de cette clientèle, donc avec des moyens, est originaire du pays. Ça a été boosté pendant le Covid. Les autorités, enfin les gens ne pouvant plus venir en avion. Les autorités ont poussé au tourisme local, venir en avion de l'étranger. Et donc, par exemple, sur Bali, il y a des touristes qui viennent de Surabaya ou de la capitale. Et donc, ce sont des Indonésiens riches, riches, avec de gros moyens, qui arrivent avec leur famille, leurs nounous. Enfin, c'est quelque chose d'important et ils ont de gros moyens.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Ce n'est plus un marché animé essentiellement par l'étranger.

• Patrick Monti (Osiris Investissement)

  Ce n'est plus un marché animé essentiellement par l'étranger. À Bali, il reste beaucoup quand même d'Australiens pour des raisons de proximité.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Et puis, il y a beaucoup d'écoles internationales.

• Patrick Monti (Osiris Investissement)

  Pour ceux qui s'installent, le critère, c'est les écoles internationales. Là aussi, il faut en parler. C'est quelque chose d'important lorsqu'on fait une installation avec des enfants. Et il n'y a qu'en France, ou pratiquement qu'en France, où l'école est quasiment gratuite, on va dire très peu chère. À l'étranger, l'école est payante dans les écoles internationales. Et lorsqu'on veut s'installer, il faut tenir compte de ce poste budgétaire qui peut représenter 8000 euros par an, par enfant, suivant le niveau. Là aussi, il faudrait rentrer dans les détails, mais il faut le compter. Et je profite de cette occasion pour ceux qui... pensent s'installer, il faut aussi compter un budget de couverture sociale qui est à prendre en compte dans son budget. On s'aperçoit qu'il y a beaucoup de Français, de compatriotes qui veulent s'installer et qui n'ont pas tout à fait conscience de ces coûts-là.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Il faut budgéter combien ?

• Patrick Monti (Osiris Investissement)

  Là, je ne vais pas rentrer dans les chiffres parce que ça dépend vraiment du profil de la personne, de l'âge. plus on est âgé et plus c'est cher et ça peut devenir très très cher.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Merci beaucoup en tout cas Patrick Monti, cofondateur d'Osiris Investissement.

• Patrick Monti (Osiris Investissement)

  Merci Ariane et au plaisir.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Quant à moi, je vous retrouve très vite pour un nouvel épisode de mon podcast IMO à écouter tous les jours sur toutes les plateformes et sur MySuite IMO.

• Patrick Monti (Osiris Investissement)

  Mon podcast IMO.