Description

Richard Tzipine, directeur général de Barnes, est l’invité de Mon Podcast Immo. Au micro d’Ariane Artinian, il décrypte la reprise du marché de l’immobilier de luxe à Paris après deux ans de crise. « Nous avons vécu la plus longue crise immobilière depuis 30 ans », explique-t-il, évoquant la flambée des taux et le gel des ventes. Mais depuis octobre, le marché repart nettement. Quels sont les arrondissements qui s’en sortent le mieux ? Qui sont les nouveaux acheteurs du luxe parisien ?

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Transcription

• Mon podcast IMO.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Bonjour et bienvenue dans ce nouvel épisode de mon podcast IMO, votre rendez-vous avec l'immobilier. Je suis Ariane Artinian, fondatrice de MySweetImmo et aujourd'hui je vous propose de faire un point sur l'état du marché. du luxe, du haut de gamme. Et pour en parler, je suis avec Richard Tzipine. Bonjour.

• Richard Tzipine (Barnes)

  Bonjour Ariane.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Richard, vous êtes directeur général de Barnes. Comment se porte ce marché du luxe à Paris ? On dit qu'il repart fort depuis quelques semaines.

• Richard Tzipine (Barnes)

  Absolument. Nous constatons un redémarrage du marché immobilier. On peut dire que nous avons vécu la plus longue crise immobilière depuis 30 ans. Nous avons vécu en 2007 la crise des subprimes qui a duré 4 mois à peu près, ça a été vite. En 2011, la crise financière, ça a duré quelques mois aussi, mais on revenait assez vite dans le jeu. Là, ça fait deux ans. Après la période du Covid qui a été finalement une espèce de tsunami, et comme tout tsunami, la mer s'est retirée très loin avec le Covid, mais elle est revenue très très très très fort et le marché est reparti à fond. En 2022, on a fait... Je pense que tout le monde a fait l'année record de tous les temps. Et ensuite, vous avez cette explosion des taux d'intérêt. En quelques mois, ils sont passés de moins de 1% à plus de 4%. Et là, effectivement, ça a gelé le marché. Ça a gelé les ventes. Les acheteurs n'avaient plus les mêmes moyens. Le pouvoir d'achat lié à la baisse de la capacité d'emprunt fait que tous les projets se sont arrêtés ou ont été revus à la baisse. Et donc, l'année 2023... a baissé chez nous de l'ordre de 20% en activité. Je sais que 2024, les notaires ont annoncé une baisse de l'activité globale à Paris, par exemple, de l'ordre de 50%. Nous, on a réussi à terminer l'année 2024 en stabilisation, parce que le dernier trimestre a été vraiment un excellent trimestre. Ce qui s'est passé en 2024, vous avez, je dirais, sur le premier semestre, nous baissions de l'ordre de à peu près 8%. C'était dans le prolongement de l'année 2023. On a eu un troisième trimestre avec un double coup de frein. D'une part, les Jeux Olympiques qui ont tout arrêté à Paris d'un mesure où tout est débloqué, mais qui a été par ailleurs évidemment un magnifique coup de projecteur sur Paris pour le monde entier. Mais concrètement, pendant un mois, ça a été un coup de frein, même un peu plus puisque l'organisation a démarré avant. Et puis vous avez l'autre coup de frein qui est la crise politique. Donc là, notre activité est passée de moins 8 au moins 14 sur le troisième trimestre. Et enfin, le quatrième trimestre, qui a repris des couleurs de façon très nette, une fois que ces deux coups de frein sont passés, finalement, on a vécu une relance depuis le mois d'octobre. Octobre, pour donner des chiffres très précis, nous avons fait plus de 14%, novembre plus 18%, décembre plus 55%, et je dirais que les mois qui viennent, on sent qu'il y a une tendance à plus 50, plus 60% d'activité, qui est évidemment liée d'une part à la baisse des taux qui sont aujourd'hui autour de 3%, et évidemment l'autre phénomène qui fait que l'activité reprend, c'est la baisse des prix que nous avons vécu, une baisse en moyenne de... à peu près 10% en un an et demi. Évidemment, là aussi, ça redonne du pouvoir d'achat. Cette baisse moyenne dont je parle, qui est de 10%, en réalité, elle cache un relief, moi j'appelle ça le relief des prix logique. C'est-à-dire que quand vous avez un taux d'intérêt qui est inférieur à 1%, eh bien, comme il y a toujours une demande beaucoup plus forte que l'offre à Paris, eh bien, tout se vend très cher. Et donc, nous avons vu tous les biens qu'ils soient à défaut, qu'ils soient au rez-de-chaussée. Monté à des prix pas très éloignés des beaux appartements de dernier étage sans défaut. Nous avons vu des prix d'arrondissements entre guillemets populaires évidemment qui plaisent à une certaine catégorie de parisiens qui aiment un certain charme et qui sont des arrondissements qu'on trouve dans l'est de Paris ou dans le nord de Paris. Vous avez le 10e, le 19e, le 11e, tous ces arrondissements là qui sont montés à des prix. quasiment équivalent à ceux du 16e ou de Neuilly, qui sont les prix très élevés. Donc on a eu une espèce de lissage des prix à la hausse, grâce d'une part à cette demande très forte, et d'autre part à des taux d'intérêt quasi inexistants. Lorsque vous avez des taux d'intérêt qui remontent à un niveau normal, et qui... finalement font que les pouvoirs d'achat ne sont pas les mêmes. Vous avez un relief de prix, comme je dis, c'est-à-dire que vous avez le rez-de-chaussée qui vaut peut-être 25% de moins que le dernier étage, vous avez les arrondissements populaires qui reviennent parce que leur architecture, finalement, ou l'environnement est un petit peu moins haut de gamme ou valorisant que le 7e ou le 16e, et là vous avez des prix à nouveau qui doivent baisser et qui recréent une vraie différence, donc un relief. entre les différents arrondissements ou entre les différents biens.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Donc les choses sont en train de se mettre à niveau. Concrètement, du coup, comment ça se passe sur le terrain ?

• Richard Tzipine (Barnes)

  Alors, les propriétaires doivent accepter de baisser les prix. Ça prend du temps, et là ça fait deux ans que nous sommes en crise, donc ça fait deux ans que nous attendons d'abord que les taux aient baissé, c'est fait, et que les propriétaires acceptent cette baisse de prix, et c'est ce qu'ils sont en train de faire. Les vendeurs acceptent de baisser les prix. Parce qu'ils ont compris que s'ils restent à des prix trop élevés, ils ne vendront pas. Et les acheteurs acceptent progressivement d'arrêter de faire des offres à la casse. Et ils se positionnent de façon plus raisonnable aussi. Donc l'acheteur et le vendeur deviennent plus raisonnables. Et ça provoque une baisse des prix, d'ailleurs on l'a vu, de 10% en moyenne, mais plus importante dans certains arrondissements, dans certains secteurs. Et d'ailleurs, il n'y a pas que les arrondissements parisiens de l'Est ou du Nord, par exemple. Mais vous avez aussi la région parisienne. Vous avez tout ce secteur des Hauts-de-Seine, Ouest, Saint-Cloud, Garches, Vaucresson et puis Versailles et toutes les villes qui vont avec, qui sont montées très haut grâce entre guillemets ou à cause du post-Covid parce que vous avez tous ces citadins qui voulaient quitter Paris pour aller chercher de l'espace, de l'espace vert, la possibilité de respirer un peu mieux que Paris à cause du Covid. Donc les prix sont montés relativement haut. Ils sont montés quasiment à des prix parisiens dans ces endroits-là. Mais aujourd'hui, où on revient sur des normes logiques, on va dire, il faut que les prix baissent. Ces propriétaires qui ont acheté il y a 2-3 ans dans l'Ouest parisien, donc dans toutes ces villes, très belles villes résidentielles, Garches, Saint-Cloud, Vaucresson, Ville d'Avray, Versailles, toutes les villes limitrophes, qui ont acheté des maisons à 2,5 millions ou 3 millions, doivent accepter, s'ils veulent vendre aujourd'hui, doivent accepter de baisser peut-être de 10% le prix de leur maison. Mais en même temps... S'ils le rachètent, ils le rachèteront à des prix inférieurs. Il y a encore sans doute des endroits aussi à Paris, des appartements qui sont à des étages bas, qui sont avec beaucoup de travaux, qui sont sombres, qui doivent baisser encore. Mais je dirais que globalement, on a quand même fait 80% de la baisse.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Les arrondissements qui ont le mieux tiré leur épingle du jeu ?

• Richard Tzipine (Barnes)

  Alors vous avez trois endroits, je dirais, qui sont très bien sortis. et qui n'ont quasiment pas connu la crise. Étonnamment, et pour sans doute des raisons différentes. Vous avez Saint-Germain-en-Laye, qui est une ville en région parisienne, qui est une espèce d'îlot à part, qui cumule beaucoup de qualités, beaucoup d'avantages, qui sont la propreté, la sécurité, les écoles, les espaces verts et l'autonomie. C'est-à-dire que quand vous vivez à Saint-Germain-en-Laye, Vous ne dépendez pas de Paris, vous avez tout sur place. Et cette ville, alors qu'on y est depuis des années, que nous sommes même leaders, nous avons encore quasiment doublé l'activité de Saint-Germain-en-Laye et des villes limitrophes évidemment, toutes les villes qui vont autour, le Vésiné, etc. Nous avons quasiment doublé cette activité en 2024. Donc elle est complètement à part du reste des villes de la région parisienne. Une deuxième ville qui n'a pas connu la crise, Pour des raisons relativement comparables, c'est-à-dire alors pour le coup très proche de Paris, espace vert, grandes artères, très propre, sécurité, école de très bon niveau, c'est Neuilly-sur-Seine. Neuilly-sur-Seine qui cartonne, marche très très bien et les prix n'ont pas baissé. Et le troisième endroit c'est dans Paris, qui est le centre de Paris. Alors je dirais à la fois la rive gauche, évidemment, en numéro 1, 6e, 7e. et le Marais. Ces endroits qui sont au cœur de Paris, qui sont, je dirais, le charme absolu de ce qu'on recherche quand on achète à Paris, qui attirent énormément d'étrangers, et je dirais même maintenant tout type d'étrangers. Alors qu'il y a quelques années, vous aviez le 8e qui attirait les Moyens-Orientaux, par exemple, ou les Asiatiques, cette clientèle maintenant s'intéresse aussi à la Rive-Auge. Donc vous avez vraiment un cumul de toutes les recherches françaises et étrangères qui se retrouvent au cœur de Paris. Et donc cet endroit-là n'a pas vraiment souffert et continue à très très bien marcher.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Comment vous voyez la suite ?

• Richard Tzipine (Barnes)

  Alors si la politique nous fout la paix, si la stabilisation acquise à l'arrache se maintient dans les mois qui viennent, je reste très positif. Parce que la tendance que nous sommes en train de vivre, la relance que nous sommes en train de constater, qui est de l'ordre de minimum 50 à 60% pour l'instant sur l'activité décembre, janvier, février, par rapport à l'année prochaine, à la même période un an plus tôt. Cette relance est tout à fait claire, elle est sensible. Si le taux d'intérêt reste à peu près à ce niveau-là, je pense qu'on peut être très positif pour les mois qui viennent. Je rajouterai aussi que l'immobilier très haut de gamme, le prestige, qui se situe au-dessus de 4, 5, 6, 10 millions d'euros, ne s'est jamais aussi bien porté et c'est sans doute... L'illustration que l'immobilier est une valeur refuge pour tous et en particulier pour cette clientèle, ce qu'on appelle les ultra high net worth individuals qui ont beaucoup d'argent et qui investissent de plus en plus dans l'immobilier.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Vous avez des affaires à nous signaler, à nous partager ?

• Richard Tzipine (Barnes)

  Alors nous, en particulier chez Barnes, on est très très mystérieux sur ces ventes-là parce qu'on doit garder une vraie confidentialité. Néanmoins, on n'a jamais vendu autant de biens au-dessus de 10 millions. On en a au-dessus de 10, au-dessus de 30, au-dessus de 50 qui sont en cours de commercialisation. Et je dirais que c'est quasiment du jamais vu.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Qu'est-ce qu'on a au-dessus de 50 millions aujourd'hui à Paris ?

• Richard Tzipine (Barnes)

  On a des hôtels particuliers dans le 7e arrondissement qui font plus de 1 000 ou 1 500 m2, qui ont des grands jardins et qui sont absolument uniques.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Et qui intéressent les Américains ?

• Richard Tzipine (Barnes)

  Ils intéressent peut-être des Américains, mais en tout cas, ce dont on est sûr, c'est qu'ils intéressent aussi des Français, des pays de l'Est, des Asiatiques. Ils intéressent beaucoup le monde.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Bon, ce que je comprends, c'est que vous ne nous en direz pas beaucoup plus.

• Richard Tzipine (Barnes)

  J'ai déjà dit trop, là.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Alors, juste pour conclure, le conseil que vous donnez à ceux qui nous écoutent, propriétaires, c'est ne dérapez pas trop dans vos exigences sous prétexte qu'il y a un rebond.

• Richard Tzipine (Barnes)

  Oui, le conseil que je donne depuis toujours, c'est ne pensez pas... qu'à la plus-value que vous voulez faire, pensez à votre bien-être, allez chercher des endroits qui vous plaisent, dans lesquels vous êtes bien pour vivre, parce que quel que soit le cycle de l'immobilier dans lequel vous vous situez, si les prix ont baissé, si vous vendez moins cher, vous achèterez moins cher, si les prix ont monté, si vous vendez plus cher, vous achèterez plus cher, ce qui compte surtout, c'est de vous sentir bien chez vous.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Merci beaucoup Richard Tzipine.

• Richard Tzipine (Barnes)

  Merci à vous. Mon podcast Immo.