Description

Sébastien Kuperfis est l’invité de Mon Podcast Immo. Au micro d’Ariane Artinian, le président de Junot dresse un bilan sans concession de l’immobilier de luxe à Paris en 2024 : « On sort d’une crise, il faut employer les mots. L’activité a chuté de 50 % par rapport au pic de 2022. » Transactions en baisse, prix en recul de 10 %, mais un marché qui se redessine avec un écart croissant entre biens d’exception et logements sans atout particulier. Et pour 2025 ? Le vent tourne : « Notre prévisionnel du premier trimestre est à +55 % ». Baisse des taux, retour des acheteurs internationaux, regain d’intérêt des investisseurs chinois… Le luxe parisien reprend des couleurs, mais sur des bases nouvelles. Châteaux, vignobles, appartements clé en main : quels sont les nouveaux terrains de jeu des acheteurs fortunés ? Réponses dans cet épisode !

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📍 Animé par Ariane Artinian et les journalistes de MySweetImmo.
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Transcription

• Mon podcast IMMO.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Bonjour et bienvenue dans ce nouvel épisode de Mon Podcast Immobilier, votre rendez-vous avec l'immobilier. Je suis Ariane Artinian, journaliste fondatrice de MySweetImmo et aujourd'hui j'ai le plaisir de recevoir Sébastien Kuperfis. Vous êtes président de Junot, vous êtes une figure clé de l'immobilier de luxe à Paris. notamment. Pour démarrer, vous nous faites un petit bilan de l'année 2024 sur ce marché du luxe.

• Sébastien Kuperfis (Junot)

  Merci Ariane pour cette introduction très sympathique. Oui, sur 2024, écoutez, on sort d'une crise quand même, il faut le dire, il faut employer les mots. Si vous regardez ce qui s'est passé en 2024 sur l'immobilier de luxe à Paris, on a une activité... activité en général qui s'est réduite à peu près à 50% par rapport au pic de 2022. Pourquoi est-ce qu'on a 50% ? Parce qu'on a eu à peu près 40% de transactions en moins et 10% de baisse de prix. Donc si vous regardez le marché de la vente immobilière dans le luxe à Paris, on est à peu près à moins 50% d'activité. Dans ce contexte de crise, c'est vrai qu'on a la chance, Juno, de bien s'en être sorti. On a fait une année qui va être... très légère des croissances par rapport à 2023, mais qui est, on va dire, pas loin de la stabilité. Et puis ça, hors croissance, puisqu'on a fait pas mal de croissances externes, mais on en parlera peut-être après. Et donc, le bilan de l'année, c'est quoi ? Baisse de prix de 10%. Et ce qui est intéressant aussi de noter, c'est qu'il y a un écart type des prix qui a beaucoup augmenté. Donc, je m'explique. On a calculé l'écart moyen entre les prix de vente entre 2021 et 2024. Et en fait, ça a augmenté de 20%. Et donc ça, ça illustre quelque chose qu'on connaît bien, c'est-à-dire ce marché à deux vitesses. Donc les prix baissent, mais en réalité, ils baissent plus fortement pour certains biens qui n'ont pas toutes les qualités requises que pour d'autres qui restent extrêmement recherchés, comme les biens rénovés par architectes, très bien placés, qui correspondent à une demande très forte.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Est-ce que les prix continuent de baisser pour certains biens ou vous avez l'impression que le marché est en train de se calmer ?

• Sébastien Kuperfis (Junot)

  On est dans un contexte qui est meilleur en ce début d'année, très clairement. Beaucoup plus de demandes. On voit une explosion des requêtes sur notre site internet et sur nos sites internet partenaires. Et puis, il y a des chiffres aussi qui sont très bons. Est-ce que ça a un impact pour l'instant sur le prix ? C'est difficile, c'est un peu trop tôt pour le dire. Quand je parle, moi, aux équipes, la perception qu'ils ont, c'est qu'on va avoir encore une baisse de prix légère sur les biens qui ont des défauts et une stabilité. pour les biens de qualité. Nous, c'est notre sentiment pour ce début d'année et l'année à venir.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  2025, donc moins 50%, un redémarrage de l'activité noté par certains de vos confrères au dernier trimestre. Vous l'avez constaté et 2025, ça s'annonce.

• Sébastien Kuperfis (Junot)

  Ça s'annonce particulièrement bien puisque nous, on a en chiffre d'affaires, premier trimestre 2025 par rapport à 2024, on est à plus 55% de prévisionnel. C'est énorme. Et ça, c'est toute l'activité prévue pour le début d'année, les offres acceptées en fin d'année 2024 et les promesses et les ventes. Ça veut dire quoi ? Ça veut dire que le marché a redémarré assez fortement en fin d'année 2024 et en ce début d'année. Il y a plusieurs explications à ça. D'abord, il y a une baisse des taux, une détente sur les taux d'intérêt. Donc nous, notre marché... Il est... Même si on a beaucoup de clients qui n'empruntent pas, pour tout un tas de raisons, le volume et la demande est directement corrélé au taux d'intérêt. C'est la hausse des taux en 2023-2024 qui a réduit le volume. Comme les taux se sont détendus jusqu'à maintenant, puisque là les OAT sont en train de remonter, et jusqu'à maintenant il y a eu une détente, on voit que l'activité repart. La hausse, on peut aussi l'expliquer de 55% par un effet de décalage, parce que notre marché c'est comme un espèce de torrent. Et en fait, quand le torrent s'arrête, ce qui a été le cas... Pendant le Covid aussi. Alors, il y a eu le Covid, évidemment, derrière l'explosion qu'on a connue. Et puis nous, en France, on a eu une période quand même d'incertitude politique assez forte au moment des élections, qui a bloqué le marché. Et donc, on bloque, c'est un peu comme de l'eau, on la bloque, elle s'arrête, elle s'arrête, elle s'accumule. Et dès que ça repart, les vannes sont ouvertes. Et donc, aujourd'hui, on a une clientèle qui cherchait, qui a redéclenché son projet d'acquisition. Donc... Donc, pas de changement majeur, peut-être sur l'immobilier d'ultra luxe. On note une augmentation de la demande des clients chinois qui représente sur notre département ultra luxe.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  C'est quoi l'ultra luxe pour vous ?

• Sébastien Kuperfis (Junot)

  Alors, l'ultra luxe, Juno fait de l'immobilier luxe, mais a aussi un département qu'on appelle l'ultra luxe, qui s'appelle Juno Fine Properties Night Frank, qui... à un prix moyen de vente. Alors cette année, enfin l'année en 2024, ça a été 6 millions. En 2023, ça a été 17 millions parce qu'il y a eu des deals très importants. Donc l'ultra luxe, c'est vraiment des biens, on va dire, on commence à 5 millions d'euros jusqu'à 100 millions et plus. Donc c'est des biens très particuliers sur des durées de vente assez longues et surtout avec une clientèle très internationale puisque dans ce secteur-là, chez Juno, on a 85% de clients étrangers. Et donc cette demande chinoise, elle est très claire pour nous. Et ce qu'on note, que ce sont des Chinois de la nouvelle génération. C'est-à-dire que là où on avait il y a quelques années des Chinois de première génération qui achetaient plutôt des biens dans le triangle d'or, plutôt un peu bling-bling, mais on va dire avec des caractéristiques assez fortes, là on a une deuxième génération qui achète rive gauche, qui cherche des choses un peu discrètes, des très beaux appartements haussmanniens, et qui adore Paris et qui adore la France.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Les quartiers vers lesquels ils vont dans la rive gauche ?

• Sébastien Kuperfis (Junot)

  Sixième, septième, Saint-Germain. Le septième a de très très belles propriétés, très beaux hôtels particuliers. C'est un quartier qui est calme, qui a de bonnes écoles. C'est un quartier qui est très apprécié, la clientèle fortunée.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Et ces investisseurs chinois, ils ont quel âge ? Ils font quel métier ? C'est des entrepreneurs ? Il y a un profil type qui se dégage ?

• Sébastien Kuperfis (Junot)

  D'abord, ils sont internationaux, parce que souvent, ils ne sont pas forcément de Chine, ils sont de Singapour, de Hong Kong. Franchement, il y a un peu de tout. Il y a des dynasties familiales, il y a des gens de la tech, il y a des self-made women et self-made men. Franchement, il y a un peu de tout.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Et au-delà des endroits où ils investissent, est-ce que vous remarquez des nouvelles façons d'habiter ou de vouloir habiter ?

• Sébastien Kuperfis (Junot)

  Les Chinois... comme les américains sont très friands de ce qu'on appelle les turnkey apartments on en a déjà parlé, c'est-à-dire ces appartements qui sont entièrement rénovés chez Juno Fine Properties Night Frank c'est 67% de nos ventes 67% de nos ventes sont des appartements rénovés par architectes, sublimes généralement décorés avec de la clim avec un ascenseur avec des prestations vraiment parfaites et donc c'est cette demande là, cette demande pour ces typologies de biens est très forte chez les chinois... Après, on y rajoute des éléments de feng shui, d'ambiance, qui sont pour certains d'entre eux très importants, puisqu'ils font venir leur maître feng shui, pour certains d'entre eux, dans les propriétés, pour vérifier que ça correspond bien à l'âme qu'ils souhaitent avoir.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Les architectes réputés que cette clientèle aime bien ?

• Sébastien Kuperfis (Junot)

  Il y en a plein, je ne vais pas tous les citer, mais là, dans le magazine Juno, on parle d'Hugo Toro, qui a... beaucoup de succès et qui fait des rénovations absolument magnifiques. Je ne vais pas tous les citer, mais aujourd'hui, il y a un certain nombre de décorateurs qui ne sont d'ailleurs pas que en France, qui sont un peu dans le monde entier et qui réussissent à faire des choses. Ce que je trouve le plus réussi, c'est quand on a quelque chose qui est à la fois très français, très parisien, qu'on réussit à garder cette touche que finalement les gens qui viennent de l'étranger recherchent. Tout. tout en le rendant acceptable et désirable pour des gens qui viennent de l'autre bout du monde et qui n'ont pas forcément les mêmes critères de goût.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Vous pourriez nous partager quelques transactions remarquables réalisées cette année ou l'année dernière, récemment en tout cas par Juno ?

• Sébastien Kuperfis (Junot)

  Je peux vous parler de quelques ventes. Par exemple, je peux vous parler d'un appartement qu'on a vendu dans le 7e à Saint-Dominique. qui s'est vendu un peu plus de 14 millions d'euros, et donc un peu en dessous de 40 000 euros du mètre carré. Et ça, c'est un appartement familial de 366 mètres carrés, rénové par un architecte. Et on est typiquement dans les appartements turnkey, qui a été vendu à des Américains qui vont s'en servir en pied-à-terre. Donc là, on est vraiment dans l'appartement typique. Alors, on n'a pas les images, mais c'est très, très joli, très, très beau. très épuré avec des beaux matériaux. On a assez envie d'y aller quand même.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Alors, on a vu en 2024 un marché qui a plongé. Le début de l'année 2025 se présente mieux. Qu'est-ce que vous fixez, vous, comme objectif de développement pour Juno dans ce contexte un peu compliqué, qui reste quand même un peu compliqué, au moins politiquement parlant ?

• Sébastien Kuperfis (Junot)

  Oui, alors, à l'instar de Marc Aurel, j'ai envie de dire qu'il faut essayer de se concentrer sur ce qu'on peut changer. et d'essayer d'oublier ce qu'on ne peut pas changer. Le contexte politique, on n'y peut pas grand-chose. Les taux d'intérêt non plus. Donc en fait, on a un contexte global qui évolue. Nous, notre ambition chez Juno, elle est toujours la même, c'est-à-dire elle est d'apporter de la valeur ajoutée à nos clients, d'apporter un service de qualité, et de le faire là où ça a du sens et là où ça apporte quelque chose. Donc notre ambition, c'est de continuer à... améliorer nos services, parce qu'on est toujours en amélioration permanente de nos process, de nos outils, de notre façon de travailler. Et puis, aussi géographiquement, de continuer à grandir là où, encore une fois, on peut apporter quelque chose. Et notamment avec notre réseau de clients parisiens qui rayonnent dans d'autres endroits en France et à l'international. C'est une des raisons pour lesquelles on a apporté acheté une très jolie société familiale belge cette année à Bruxelles, qui a deux très belles agences, une agence qui s'appelle Victoire, qui est depuis 30 ans à Bruxelles, et qui partage notre ADN et nos valeurs, et qui a aussi du sens en termes de business, puisque dans les quartiers où nous sommes là-bas, c'est-à-dire principalement Hucle et Voluée, il y a à peu près 50% de Français dans certains endroits.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Et puis vous comptez vous développer sur le marché des châteaux, des vignobles.

• Sébastien Kuperfis (Junot)

  Tout à fait. Donc on a la chance d'avoir Olivier Ausha, qui a été le directeur général d'un groupe connu et spécialisé dans les châteaux pendant plusieurs années, qui nous a rejoints. Parce qu'on s'est aperçu qu'on avait pas mal de demandes, soit à l'acquisition, soit à la mise en vente de châteaux en France. Et que jusqu'à maintenant, on a fait ce qu'on fait tout le temps. C'est-à-dire que quand on ne sait pas faire, on ne prend pas et puis on envoie à nos confrères. Mais comme c'était assez répétitif, on s'est dit qu'il serait pas mal de s'en occuper. Et par ailleurs, ce côté belles pierres françaises résonne vraiment avec les belles pierres qu'on aime à Paris et notre ADN Montmartre 3 de jolies choses. Il y a pas mal d'étoiles qui se sont alignées pour qu'on commence à traiter ce marché qui va faire de la vente de châteaux, mais aussi et surtout de la vente de propriétés agricoles, viticoles. de forêt et de chasse.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Dernière question, vous avez des projets de recrutement ?

• Sébastien Kuperfis (Junot)

  La direction générale s'est bien musclée puisqu'on a un directeur général qui est arrivé en la personne de Nicolas Pétex cette année.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Vous avez recruté des poils lourds ?

• Sébastien Kuperfis (Junot)

  Écoutez, si on veut bien faire les choses, il faut les meilleurs. C'est vrai qu'on a beaucoup de chance d'avoir des gens de grande qualité qui nous ont rejoints. On a beaucoup de recrutement en cours, mais on prend toujours notre temps. de temps parce qu'on veut, encore une fois, on veut que les gens qui rejoignent le projet familial Juno partagent notre ADN. Votre ADN, c'est de travailler beaucoup, m'a-t-on dit ?

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Oui, je crois qu'on n'obtient rien sans travailler beaucoup et donc on travaille beaucoup pour nos clients.

• Sébastien Kuperfis (Junot)

  Merci beaucoup, Sébastien Kuperfis. Je rappelle que vous êtes président de la maison Juno.

• Merci Ariane.