Description
Thomas Lefebvre, vice-président du groupe SeLoger-Meilleurs Agents est l'invité de ce nouvel épisode de Mon Podcast Immo. Au micro d'Ariane Artinian, fondatrice de MySweetImmo, il dresse un état des lieux du marché immobilier en cette rentrée 2024.
Hébergé par Ausha. Visitez ausha.co/politique-de-confidentialite pour plus d'informations.
Transcription
Mon podcast IMMO.
Bonjour et bienvenue dans ce nouvel épisode de mon podcast IMMO. Je suis Ariane Artinian, fondatrice de MySweetImmo. Et tous les jours, avec mes invités, on répond à vos questions IMO. Alors, comment se porte le marché en cette rentrée ? On fait un point conjoncture tout de suite avec Thomas Lefebvre, vice-président de Meilleurs Agents Se Loger. Bonjour.
Bonjour.
Comment se porte le marché ? Alors, comment ça se passe en cette rentrée ?
Ça va mieux. Ce n'est pas encore la fête, mais ça va effectivement un peu mieux. C'est le constat que l'on fait dans cette rentrée 2024. Ça va mieux sur le front des transactions, même si effectivement, on est sur un niveau très bas de nombre de transactions, puisqu'on estime qu'à la fin de l'année, on devrait être autour de 770 000. Ça ne baisse plus.
C'est loin des 1,2 millions.
On était monté à 1,2 millions après la crise sanitaire, mais sur 1,2 millions, il n'est pas... Ce n'est pas le point auquel il faut comparer le marché. Il faut vraiment comparer plutôt à un million, qui est le nombre de transactions que l'on devrait faire compte tenu de la taille de la population française. Un million d'eux, c'est ce qu'on a connu après la crise sanitaire avec des ventes qui se sont reportées, etc. Aujourd'hui, on estime, fin 2024, qu'on devrait être à 770 000 transactions à la fin de l'année. Vous allez me dire, c'est quand même loin du compte. Mais ce qui est intéressant, c'est qu'après trois ans de baisse, Le nombre de transactions arrête de baisser, on a atteint le point bas durant l'été à 750 000 et maintenant ça a commencé à remonter légèrement. Et ça va aller mieux aussi sur les prix, puisqu'on a atteint le plus bas en termes de dynamique des prix pendant l'hiver 2024. On était sur un rythme de baisse en France de l'ordre de moins 3%. Et là , on voit que les prix continuent de baisser un peu légèrement, mais on est sur l'ordre de moins 1% sur un rythme annuel. Donc la baisse ralentit et devrait converger vers zéro d'ici la fin de l'année.
Selon vos prévisions, si je comprends bien... Les prix vont donc continuer de baisser jusqu'au printemps 2025.
Exactement, ça va baisser, moins fortement, mais ça va continuer de baisser, de légèrement s'effriter. Tout simplement parce que là , on va rentrer dans une période où la demande est la moins dynamique. Quand on regarde comment est-ce que les acheteurs construisent leurs projets immobiliers, en fait, ils sont très actifs au moment du printemps. Donc là , d'ici la fin de l'année, les prix devraient continuer de s'effriter légèrement et aidés notamment par... Une baisse des taux d'ici le printemps 2025, on devrait avoir une recevabilisation d'une partie de la demande, reboostée par un contexte saisonnier aussi très fort. Et donc, ça devrait repartir. On devrait clôturer définitivement ce cycle baissier que l'on connaît depuis 2022 à partir du printemps 2025.
Quels sont les territoires les plus touchés par la crise ?
Ça dépend de ce qu'on appelle crise. Mais si on parle de prix, par exemple, une ville comme Paris, mine de rien, on ne peut pas passer à côté. C'est une ville, mine de rien, où c'est les plus fortes baisses des prix depuis quatre ans. Alors, Paris a une histoire un peu différente parce que les prix ont commencé à baisser dès la fin du premier confinement, dès 2020. C'est un peu différent sur les territoires qui a vraiment baissé, lui, à partir de l'été 2022, quand les taux ont vraiment commencé à augmenter. Mais Paris, depuis 2020, les prix ont baissé de 15%. C'est considérable. C'est deux fois plus en termes de baisse de prix que ce qu'on a connu lors de la crise financière de 2008. Il faut se rendre compte du niveau des prix aujourd'hui à Paris, qui s'établissent aujourd'hui à 9300 euros. En 2020, on parlait des 11 000. On est très loin.
À vous écouter, ça va encore baisser, y compris à Paris. Qu'est-ce qu'on fait alors ? On se lance ou on attend ?
La question, c'est si on est solvable. Si on est solvable aujourd'hui et qu'on a un projet immobilier sur le long terme, ça va commencer à ... Le coup, on voit bien qu'on commence à tendre vers un point de bascule et que la question légitime d'acheter devient très légitime compte tenu de ces différents paramètres. Et même si on achète avec un taux aujourd'hui qui va être plus élevé que ce qu'on pourrait avoir dans un an ou dans deux ans, sans ton, on pourra toujours le renégocier. Être acheteur solvable aujourd'hui, on est sur un marché qui est baissier, la baisse est en train de ralentir, on garde des armes de négociation qui restent assez fortes, donc ce n'est pas un mauvais moment pour se lancer.
Et pour vendre ?
Et pour vendre, en fait, ce qu'on voit aussi, c'est que les vendeurs qui ne sont pas obligés de vendre, en fait, ils ne vendent pas. C'est ce qui explique aussi cette baisse en termes de nombre de transactions. Il manque au marché 230 000, 250 000 transactions. C'est énorme, c'est 23-25 de transactions en moins. Donc aujourd'hui, on reste sur un marché qui est contraint, qui est contraint par la vie. Le marché de l'immobilier, ce n'est pas que des arbitrages financiers, il y a aussi pas mal la vie qui régit la vente. Et aujourd'hui, ce qu'on observe, c'est surtout des vendeurs contraints qui sont sur le marché.
Est-ce que les incertitudes politiques, est-ce que vous mesurez leur impact sur la paralysie du marché ?
Très peu. Ce qu'on observe aujourd'hui, c'est qu'il n'y a pas eu d'effet en juillet des élections législatives et des incertitudes liées à ces élections. La grande question, c'est le futur. Nous, on table, et on n'a pas le choix parce qu'on n'en sait rien, on table sur une stabilité fiscale et légale autour du marché du logement qui n'aura pas de grands bouleversements sur le marché du logement. Après, il y a toujours des scénarios du pire, de catastrophiques, où effectivement, on n'arrive pas à rassurer nos investisseurs au niveau européen que le gouvernement français, le futur gouvernement, va être capable de réformer le pays pour rembourser notre dette. Est-ce que ces choses-là pourraient être de nature à gripper la machine ? Tout va dépendre de l'effet sur les taux. La forte hypothèse que l'on fait sur ce redémarrage, c'est le fait qu'on emprunte à 3% d'ici l'été. C'est des choses que l'on est capable aujourd'hui. de prévoir compte tenu de ce que raconte la BCE et de la dynamique économique européenne. Cependant, effectivement, ce contexte politique peut peut-être venir gripper cette machine.
Quelles sont donc vos prévisions pour 2025 en deux mots ?
On imagine que le marché devrait effectivement repartir à partir du printemps. On imagine des prix en légère hausse de l'ordre de 2%. Ce n'est pas beaucoup, mais c'est en rupture par rapport à la dynamique que l'on connaît depuis 2022. Et un volume de transactions qui devrait lui aussi rebondir autour de 900 000. Encore une fois, en dessous de là où on devrait être. Mais en tout cas, on devrait encore une fois mettre derrière nous cet épisode baissier. C'est ça qu'il faut retenir.
Dernière question, Thomas Lefebvre. On a parlé de Paris, mais qu'est-ce que vous pouvez nous dire de la baisse des prix dans les autres territoires ?
Les territoires qui baissent le plus sont les territoires qui ont le plus augmenté lors du dernier cycle. Prenez des villes comme Nantes, des villes comme Lyon, des villes comme Bordeaux. Vous avez des baisses de prix qui sont assez fortes. Même prenez encore Lyon, ça baisse encore en septembre 2024 sur un an de 6%. 6%. C'est presque deux fois plus que l'année dernière à la même époque. Donc, ça laisse suggérer que la baisse des prix à Lyon n'est pas encore totalement terminée. Et ça va encore baisser dans les prochains mois. Et une ville comme Nantes, c'est pareil, on est sur du moins 8% sur un an. C'est très fort comme baisse de prix. Et ça laisse suggérer encore que le pire n'est pas encore forcément passé dans ces territoires. Il y a quand même des petites distinctions territoire par territoire. Et Marseille, alors Marseille, la particularité, c'est que ça avait énormément augmenté, mais les prix étaient faibles. Et là , on a connu une petite correction l'année dernière. Là , cette année, on est sur de la stabilité.
Merci beaucoup Thomas Lefebvre. Je rappelle que vous êtes vice-présidente du groupe Meilleurs Agents Se Loger. Et je vous dis à très vite pour un nouvel épisode de mon podcast IMO à écouter tous les jours sur MySuite IMO et sur toutes les plateformes. Surtout, vous continuez à vous abonner, à nous laisser des commentaires.
Sous-titrage Société
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Thomas Lefebvre, vice-président du groupe SeLoger-Meilleurs Agents est l'invité de ce nouvel épisode de Mon Podcast Immo. Au micro d'Ariane Artinian, fondatrice de MySweetImmo, il dresse un état des lieux du marché immobilier en cette rentrée 2024.
Hébergé par Ausha. Visitez ausha.co/politique-de-confidentialite pour plus d'informations.
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Mon podcast IMMO.
Bonjour et bienvenue dans ce nouvel épisode de mon podcast IMMO. Je suis Ariane Artinian, fondatrice de MySweetImmo. Et tous les jours, avec mes invités, on répond à vos questions IMO. Alors, comment se porte le marché en cette rentrée ? On fait un point conjoncture tout de suite avec Thomas Lefebvre, vice-président de Meilleurs Agents Se Loger. Bonjour.
Bonjour.
Comment se porte le marché ? Alors, comment ça se passe en cette rentrée ?
Ça va mieux. Ce n'est pas encore la fête, mais ça va effectivement un peu mieux. C'est le constat que l'on fait dans cette rentrée 2024. Ça va mieux sur le front des transactions, même si effectivement, on est sur un niveau très bas de nombre de transactions, puisqu'on estime qu'à la fin de l'année, on devrait être autour de 770 000. Ça ne baisse plus.
C'est loin des 1,2 millions.
On était monté à 1,2 millions après la crise sanitaire, mais sur 1,2 millions, il n'est pas... Ce n'est pas le point auquel il faut comparer le marché. Il faut vraiment comparer plutôt à un million, qui est le nombre de transactions que l'on devrait faire compte tenu de la taille de la population française. Un million d'eux, c'est ce qu'on a connu après la crise sanitaire avec des ventes qui se sont reportées, etc. Aujourd'hui, on estime, fin 2024, qu'on devrait être à 770 000 transactions à la fin de l'année. Vous allez me dire, c'est quand même loin du compte. Mais ce qui est intéressant, c'est qu'après trois ans de baisse, Le nombre de transactions arrête de baisser, on a atteint le point bas durant l'été à 750 000 et maintenant ça a commencé à remonter légèrement. Et ça va aller mieux aussi sur les prix, puisqu'on a atteint le plus bas en termes de dynamique des prix pendant l'hiver 2024. On était sur un rythme de baisse en France de l'ordre de moins 3%. Et là , on voit que les prix continuent de baisser un peu légèrement, mais on est sur l'ordre de moins 1% sur un rythme annuel. Donc la baisse ralentit et devrait converger vers zéro d'ici la fin de l'année.
Selon vos prévisions, si je comprends bien... Les prix vont donc continuer de baisser jusqu'au printemps 2025.
Exactement, ça va baisser, moins fortement, mais ça va continuer de baisser, de légèrement s'effriter. Tout simplement parce que là , on va rentrer dans une période où la demande est la moins dynamique. Quand on regarde comment est-ce que les acheteurs construisent leurs projets immobiliers, en fait, ils sont très actifs au moment du printemps. Donc là , d'ici la fin de l'année, les prix devraient continuer de s'effriter légèrement et aidés notamment par... Une baisse des taux d'ici le printemps 2025, on devrait avoir une recevabilisation d'une partie de la demande, reboostée par un contexte saisonnier aussi très fort. Et donc, ça devrait repartir. On devrait clôturer définitivement ce cycle baissier que l'on connaît depuis 2022 à partir du printemps 2025.
Quels sont les territoires les plus touchés par la crise ?
Ça dépend de ce qu'on appelle crise. Mais si on parle de prix, par exemple, une ville comme Paris, mine de rien, on ne peut pas passer à côté. C'est une ville, mine de rien, où c'est les plus fortes baisses des prix depuis quatre ans. Alors, Paris a une histoire un peu différente parce que les prix ont commencé à baisser dès la fin du premier confinement, dès 2020. C'est un peu différent sur les territoires qui a vraiment baissé, lui, à partir de l'été 2022, quand les taux ont vraiment commencé à augmenter. Mais Paris, depuis 2020, les prix ont baissé de 15%. C'est considérable. C'est deux fois plus en termes de baisse de prix que ce qu'on a connu lors de la crise financière de 2008. Il faut se rendre compte du niveau des prix aujourd'hui à Paris, qui s'établissent aujourd'hui à 9300 euros. En 2020, on parlait des 11 000. On est très loin.
À vous écouter, ça va encore baisser, y compris à Paris. Qu'est-ce qu'on fait alors ? On se lance ou on attend ?
La question, c'est si on est solvable. Si on est solvable aujourd'hui et qu'on a un projet immobilier sur le long terme, ça va commencer à ... Le coup, on voit bien qu'on commence à tendre vers un point de bascule et que la question légitime d'acheter devient très légitime compte tenu de ces différents paramètres. Et même si on achète avec un taux aujourd'hui qui va être plus élevé que ce qu'on pourrait avoir dans un an ou dans deux ans, sans ton, on pourra toujours le renégocier. Être acheteur solvable aujourd'hui, on est sur un marché qui est baissier, la baisse est en train de ralentir, on garde des armes de négociation qui restent assez fortes, donc ce n'est pas un mauvais moment pour se lancer.
Et pour vendre ?
Et pour vendre, en fait, ce qu'on voit aussi, c'est que les vendeurs qui ne sont pas obligés de vendre, en fait, ils ne vendent pas. C'est ce qui explique aussi cette baisse en termes de nombre de transactions. Il manque au marché 230 000, 250 000 transactions. C'est énorme, c'est 23-25 de transactions en moins. Donc aujourd'hui, on reste sur un marché qui est contraint, qui est contraint par la vie. Le marché de l'immobilier, ce n'est pas que des arbitrages financiers, il y a aussi pas mal la vie qui régit la vente. Et aujourd'hui, ce qu'on observe, c'est surtout des vendeurs contraints qui sont sur le marché.
Est-ce que les incertitudes politiques, est-ce que vous mesurez leur impact sur la paralysie du marché ?
Très peu. Ce qu'on observe aujourd'hui, c'est qu'il n'y a pas eu d'effet en juillet des élections législatives et des incertitudes liées à ces élections. La grande question, c'est le futur. Nous, on table, et on n'a pas le choix parce qu'on n'en sait rien, on table sur une stabilité fiscale et légale autour du marché du logement qui n'aura pas de grands bouleversements sur le marché du logement. Après, il y a toujours des scénarios du pire, de catastrophiques, où effectivement, on n'arrive pas à rassurer nos investisseurs au niveau européen que le gouvernement français, le futur gouvernement, va être capable de réformer le pays pour rembourser notre dette. Est-ce que ces choses-là pourraient être de nature à gripper la machine ? Tout va dépendre de l'effet sur les taux. La forte hypothèse que l'on fait sur ce redémarrage, c'est le fait qu'on emprunte à 3% d'ici l'été. C'est des choses que l'on est capable aujourd'hui. de prévoir compte tenu de ce que raconte la BCE et de la dynamique économique européenne. Cependant, effectivement, ce contexte politique peut peut-être venir gripper cette machine.
Quelles sont donc vos prévisions pour 2025 en deux mots ?
On imagine que le marché devrait effectivement repartir à partir du printemps. On imagine des prix en légère hausse de l'ordre de 2%. Ce n'est pas beaucoup, mais c'est en rupture par rapport à la dynamique que l'on connaît depuis 2022. Et un volume de transactions qui devrait lui aussi rebondir autour de 900 000. Encore une fois, en dessous de là où on devrait être. Mais en tout cas, on devrait encore une fois mettre derrière nous cet épisode baissier. C'est ça qu'il faut retenir.
Dernière question, Thomas Lefebvre. On a parlé de Paris, mais qu'est-ce que vous pouvez nous dire de la baisse des prix dans les autres territoires ?
Les territoires qui baissent le plus sont les territoires qui ont le plus augmenté lors du dernier cycle. Prenez des villes comme Nantes, des villes comme Lyon, des villes comme Bordeaux. Vous avez des baisses de prix qui sont assez fortes. Même prenez encore Lyon, ça baisse encore en septembre 2024 sur un an de 6%. 6%. C'est presque deux fois plus que l'année dernière à la même époque. Donc, ça laisse suggérer que la baisse des prix à Lyon n'est pas encore totalement terminée. Et ça va encore baisser dans les prochains mois. Et une ville comme Nantes, c'est pareil, on est sur du moins 8% sur un an. C'est très fort comme baisse de prix. Et ça laisse suggérer encore que le pire n'est pas encore forcément passé dans ces territoires. Il y a quand même des petites distinctions territoire par territoire. Et Marseille, alors Marseille, la particularité, c'est que ça avait énormément augmenté, mais les prix étaient faibles. Et là , on a connu une petite correction l'année dernière. Là , cette année, on est sur de la stabilité.
Merci beaucoup Thomas Lefebvre. Je rappelle que vous êtes vice-présidente du groupe Meilleurs Agents Se Loger. Et je vous dis à très vite pour un nouvel épisode de mon podcast IMO à écouter tous les jours sur MySuite IMO et sur toutes les plateformes. Surtout, vous continuez à vous abonner, à nous laisser des commentaires.
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Mon podcast IMMO.
Bonjour et bienvenue dans ce nouvel épisode de mon podcast IMMO. Je suis Ariane Artinian, fondatrice de MySweetImmo. Et tous les jours, avec mes invités, on répond à vos questions IMO. Alors, comment se porte le marché en cette rentrée ? On fait un point conjoncture tout de suite avec Thomas Lefebvre, vice-président de Meilleurs Agents Se Loger. Bonjour.
Bonjour.
Comment se porte le marché ? Alors, comment ça se passe en cette rentrée ?
Ça va mieux. Ce n'est pas encore la fête, mais ça va effectivement un peu mieux. C'est le constat que l'on fait dans cette rentrée 2024. Ça va mieux sur le front des transactions, même si effectivement, on est sur un niveau très bas de nombre de transactions, puisqu'on estime qu'à la fin de l'année, on devrait être autour de 770 000. Ça ne baisse plus.
C'est loin des 1,2 millions.
On était monté à 1,2 millions après la crise sanitaire, mais sur 1,2 millions, il n'est pas... Ce n'est pas le point auquel il faut comparer le marché. Il faut vraiment comparer plutôt à un million, qui est le nombre de transactions que l'on devrait faire compte tenu de la taille de la population française. Un million d'eux, c'est ce qu'on a connu après la crise sanitaire avec des ventes qui se sont reportées, etc. Aujourd'hui, on estime, fin 2024, qu'on devrait être à 770 000 transactions à la fin de l'année. Vous allez me dire, c'est quand même loin du compte. Mais ce qui est intéressant, c'est qu'après trois ans de baisse, Le nombre de transactions arrête de baisser, on a atteint le point bas durant l'été à 750 000 et maintenant ça a commencé à remonter légèrement. Et ça va aller mieux aussi sur les prix, puisqu'on a atteint le plus bas en termes de dynamique des prix pendant l'hiver 2024. On était sur un rythme de baisse en France de l'ordre de moins 3%. Et là , on voit que les prix continuent de baisser un peu légèrement, mais on est sur l'ordre de moins 1% sur un rythme annuel. Donc la baisse ralentit et devrait converger vers zéro d'ici la fin de l'année.
Selon vos prévisions, si je comprends bien... Les prix vont donc continuer de baisser jusqu'au printemps 2025.
Exactement, ça va baisser, moins fortement, mais ça va continuer de baisser, de légèrement s'effriter. Tout simplement parce que là , on va rentrer dans une période où la demande est la moins dynamique. Quand on regarde comment est-ce que les acheteurs construisent leurs projets immobiliers, en fait, ils sont très actifs au moment du printemps. Donc là , d'ici la fin de l'année, les prix devraient continuer de s'effriter légèrement et aidés notamment par... Une baisse des taux d'ici le printemps 2025, on devrait avoir une recevabilisation d'une partie de la demande, reboostée par un contexte saisonnier aussi très fort. Et donc, ça devrait repartir. On devrait clôturer définitivement ce cycle baissier que l'on connaît depuis 2022 à partir du printemps 2025.
Quels sont les territoires les plus touchés par la crise ?
Ça dépend de ce qu'on appelle crise. Mais si on parle de prix, par exemple, une ville comme Paris, mine de rien, on ne peut pas passer à côté. C'est une ville, mine de rien, où c'est les plus fortes baisses des prix depuis quatre ans. Alors, Paris a une histoire un peu différente parce que les prix ont commencé à baisser dès la fin du premier confinement, dès 2020. C'est un peu différent sur les territoires qui a vraiment baissé, lui, à partir de l'été 2022, quand les taux ont vraiment commencé à augmenter. Mais Paris, depuis 2020, les prix ont baissé de 15%. C'est considérable. C'est deux fois plus en termes de baisse de prix que ce qu'on a connu lors de la crise financière de 2008. Il faut se rendre compte du niveau des prix aujourd'hui à Paris, qui s'établissent aujourd'hui à 9300 euros. En 2020, on parlait des 11 000. On est très loin.
À vous écouter, ça va encore baisser, y compris à Paris. Qu'est-ce qu'on fait alors ? On se lance ou on attend ?
La question, c'est si on est solvable. Si on est solvable aujourd'hui et qu'on a un projet immobilier sur le long terme, ça va commencer à ... Le coup, on voit bien qu'on commence à tendre vers un point de bascule et que la question légitime d'acheter devient très légitime compte tenu de ces différents paramètres. Et même si on achète avec un taux aujourd'hui qui va être plus élevé que ce qu'on pourrait avoir dans un an ou dans deux ans, sans ton, on pourra toujours le renégocier. Être acheteur solvable aujourd'hui, on est sur un marché qui est baissier, la baisse est en train de ralentir, on garde des armes de négociation qui restent assez fortes, donc ce n'est pas un mauvais moment pour se lancer.
Et pour vendre ?
Et pour vendre, en fait, ce qu'on voit aussi, c'est que les vendeurs qui ne sont pas obligés de vendre, en fait, ils ne vendent pas. C'est ce qui explique aussi cette baisse en termes de nombre de transactions. Il manque au marché 230 000, 250 000 transactions. C'est énorme, c'est 23-25 de transactions en moins. Donc aujourd'hui, on reste sur un marché qui est contraint, qui est contraint par la vie. Le marché de l'immobilier, ce n'est pas que des arbitrages financiers, il y a aussi pas mal la vie qui régit la vente. Et aujourd'hui, ce qu'on observe, c'est surtout des vendeurs contraints qui sont sur le marché.
Est-ce que les incertitudes politiques, est-ce que vous mesurez leur impact sur la paralysie du marché ?
Très peu. Ce qu'on observe aujourd'hui, c'est qu'il n'y a pas eu d'effet en juillet des élections législatives et des incertitudes liées à ces élections. La grande question, c'est le futur. Nous, on table, et on n'a pas le choix parce qu'on n'en sait rien, on table sur une stabilité fiscale et légale autour du marché du logement qui n'aura pas de grands bouleversements sur le marché du logement. Après, il y a toujours des scénarios du pire, de catastrophiques, où effectivement, on n'arrive pas à rassurer nos investisseurs au niveau européen que le gouvernement français, le futur gouvernement, va être capable de réformer le pays pour rembourser notre dette. Est-ce que ces choses-là pourraient être de nature à gripper la machine ? Tout va dépendre de l'effet sur les taux. La forte hypothèse que l'on fait sur ce redémarrage, c'est le fait qu'on emprunte à 3% d'ici l'été. C'est des choses que l'on est capable aujourd'hui. de prévoir compte tenu de ce que raconte la BCE et de la dynamique économique européenne. Cependant, effectivement, ce contexte politique peut peut-être venir gripper cette machine.
Quelles sont donc vos prévisions pour 2025 en deux mots ?
On imagine que le marché devrait effectivement repartir à partir du printemps. On imagine des prix en légère hausse de l'ordre de 2%. Ce n'est pas beaucoup, mais c'est en rupture par rapport à la dynamique que l'on connaît depuis 2022. Et un volume de transactions qui devrait lui aussi rebondir autour de 900 000. Encore une fois, en dessous de là où on devrait être. Mais en tout cas, on devrait encore une fois mettre derrière nous cet épisode baissier. C'est ça qu'il faut retenir.
Dernière question, Thomas Lefebvre. On a parlé de Paris, mais qu'est-ce que vous pouvez nous dire de la baisse des prix dans les autres territoires ?
Les territoires qui baissent le plus sont les territoires qui ont le plus augmenté lors du dernier cycle. Prenez des villes comme Nantes, des villes comme Lyon, des villes comme Bordeaux. Vous avez des baisses de prix qui sont assez fortes. Même prenez encore Lyon, ça baisse encore en septembre 2024 sur un an de 6%. 6%. C'est presque deux fois plus que l'année dernière à la même époque. Donc, ça laisse suggérer que la baisse des prix à Lyon n'est pas encore totalement terminée. Et ça va encore baisser dans les prochains mois. Et une ville comme Nantes, c'est pareil, on est sur du moins 8% sur un an. C'est très fort comme baisse de prix. Et ça laisse suggérer encore que le pire n'est pas encore forcément passé dans ces territoires. Il y a quand même des petites distinctions territoire par territoire. Et Marseille, alors Marseille, la particularité, c'est que ça avait énormément augmenté, mais les prix étaient faibles. Et là , on a connu une petite correction l'année dernière. Là , cette année, on est sur de la stabilité.
Merci beaucoup Thomas Lefebvre. Je rappelle que vous êtes vice-présidente du groupe Meilleurs Agents Se Loger. Et je vous dis à très vite pour un nouvel épisode de mon podcast IMO à écouter tous les jours sur MySuite IMO et sur toutes les plateformes. Surtout, vous continuez à vous abonner, à nous laisser des commentaires.
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Thomas Lefebvre, vice-président du groupe SeLoger-Meilleurs Agents est l'invité de ce nouvel épisode de Mon Podcast Immo. Au micro d'Ariane Artinian, fondatrice de MySweetImmo, il dresse un état des lieux du marché immobilier en cette rentrée 2024.
Hébergé par Ausha. Visitez ausha.co/politique-de-confidentialite pour plus d'informations.
Transcription
Mon podcast IMMO.
Bonjour et bienvenue dans ce nouvel épisode de mon podcast IMMO. Je suis Ariane Artinian, fondatrice de MySweetImmo. Et tous les jours, avec mes invités, on répond à vos questions IMO. Alors, comment se porte le marché en cette rentrée ? On fait un point conjoncture tout de suite avec Thomas Lefebvre, vice-président de Meilleurs Agents Se Loger. Bonjour.
Bonjour.
Comment se porte le marché ? Alors, comment ça se passe en cette rentrée ?
Ça va mieux. Ce n'est pas encore la fête, mais ça va effectivement un peu mieux. C'est le constat que l'on fait dans cette rentrée 2024. Ça va mieux sur le front des transactions, même si effectivement, on est sur un niveau très bas de nombre de transactions, puisqu'on estime qu'à la fin de l'année, on devrait être autour de 770 000. Ça ne baisse plus.
C'est loin des 1,2 millions.
On était monté à 1,2 millions après la crise sanitaire, mais sur 1,2 millions, il n'est pas... Ce n'est pas le point auquel il faut comparer le marché. Il faut vraiment comparer plutôt à un million, qui est le nombre de transactions que l'on devrait faire compte tenu de la taille de la population française. Un million d'eux, c'est ce qu'on a connu après la crise sanitaire avec des ventes qui se sont reportées, etc. Aujourd'hui, on estime, fin 2024, qu'on devrait être à 770 000 transactions à la fin de l'année. Vous allez me dire, c'est quand même loin du compte. Mais ce qui est intéressant, c'est qu'après trois ans de baisse, Le nombre de transactions arrête de baisser, on a atteint le point bas durant l'été à 750 000 et maintenant ça a commencé à remonter légèrement. Et ça va aller mieux aussi sur les prix, puisqu'on a atteint le plus bas en termes de dynamique des prix pendant l'hiver 2024. On était sur un rythme de baisse en France de l'ordre de moins 3%. Et là , on voit que les prix continuent de baisser un peu légèrement, mais on est sur l'ordre de moins 1% sur un rythme annuel. Donc la baisse ralentit et devrait converger vers zéro d'ici la fin de l'année.
Selon vos prévisions, si je comprends bien... Les prix vont donc continuer de baisser jusqu'au printemps 2025.
Exactement, ça va baisser, moins fortement, mais ça va continuer de baisser, de légèrement s'effriter. Tout simplement parce que là , on va rentrer dans une période où la demande est la moins dynamique. Quand on regarde comment est-ce que les acheteurs construisent leurs projets immobiliers, en fait, ils sont très actifs au moment du printemps. Donc là , d'ici la fin de l'année, les prix devraient continuer de s'effriter légèrement et aidés notamment par... Une baisse des taux d'ici le printemps 2025, on devrait avoir une recevabilisation d'une partie de la demande, reboostée par un contexte saisonnier aussi très fort. Et donc, ça devrait repartir. On devrait clôturer définitivement ce cycle baissier que l'on connaît depuis 2022 à partir du printemps 2025.
Quels sont les territoires les plus touchés par la crise ?
Ça dépend de ce qu'on appelle crise. Mais si on parle de prix, par exemple, une ville comme Paris, mine de rien, on ne peut pas passer à côté. C'est une ville, mine de rien, où c'est les plus fortes baisses des prix depuis quatre ans. Alors, Paris a une histoire un peu différente parce que les prix ont commencé à baisser dès la fin du premier confinement, dès 2020. C'est un peu différent sur les territoires qui a vraiment baissé, lui, à partir de l'été 2022, quand les taux ont vraiment commencé à augmenter. Mais Paris, depuis 2020, les prix ont baissé de 15%. C'est considérable. C'est deux fois plus en termes de baisse de prix que ce qu'on a connu lors de la crise financière de 2008. Il faut se rendre compte du niveau des prix aujourd'hui à Paris, qui s'établissent aujourd'hui à 9300 euros. En 2020, on parlait des 11 000. On est très loin.
À vous écouter, ça va encore baisser, y compris à Paris. Qu'est-ce qu'on fait alors ? On se lance ou on attend ?
La question, c'est si on est solvable. Si on est solvable aujourd'hui et qu'on a un projet immobilier sur le long terme, ça va commencer à ... Le coup, on voit bien qu'on commence à tendre vers un point de bascule et que la question légitime d'acheter devient très légitime compte tenu de ces différents paramètres. Et même si on achète avec un taux aujourd'hui qui va être plus élevé que ce qu'on pourrait avoir dans un an ou dans deux ans, sans ton, on pourra toujours le renégocier. Être acheteur solvable aujourd'hui, on est sur un marché qui est baissier, la baisse est en train de ralentir, on garde des armes de négociation qui restent assez fortes, donc ce n'est pas un mauvais moment pour se lancer.
Et pour vendre ?
Et pour vendre, en fait, ce qu'on voit aussi, c'est que les vendeurs qui ne sont pas obligés de vendre, en fait, ils ne vendent pas. C'est ce qui explique aussi cette baisse en termes de nombre de transactions. Il manque au marché 230 000, 250 000 transactions. C'est énorme, c'est 23-25 de transactions en moins. Donc aujourd'hui, on reste sur un marché qui est contraint, qui est contraint par la vie. Le marché de l'immobilier, ce n'est pas que des arbitrages financiers, il y a aussi pas mal la vie qui régit la vente. Et aujourd'hui, ce qu'on observe, c'est surtout des vendeurs contraints qui sont sur le marché.
Est-ce que les incertitudes politiques, est-ce que vous mesurez leur impact sur la paralysie du marché ?
Très peu. Ce qu'on observe aujourd'hui, c'est qu'il n'y a pas eu d'effet en juillet des élections législatives et des incertitudes liées à ces élections. La grande question, c'est le futur. Nous, on table, et on n'a pas le choix parce qu'on n'en sait rien, on table sur une stabilité fiscale et légale autour du marché du logement qui n'aura pas de grands bouleversements sur le marché du logement. Après, il y a toujours des scénarios du pire, de catastrophiques, où effectivement, on n'arrive pas à rassurer nos investisseurs au niveau européen que le gouvernement français, le futur gouvernement, va être capable de réformer le pays pour rembourser notre dette. Est-ce que ces choses-là pourraient être de nature à gripper la machine ? Tout va dépendre de l'effet sur les taux. La forte hypothèse que l'on fait sur ce redémarrage, c'est le fait qu'on emprunte à 3% d'ici l'été. C'est des choses que l'on est capable aujourd'hui. de prévoir compte tenu de ce que raconte la BCE et de la dynamique économique européenne. Cependant, effectivement, ce contexte politique peut peut-être venir gripper cette machine.
Quelles sont donc vos prévisions pour 2025 en deux mots ?
On imagine que le marché devrait effectivement repartir à partir du printemps. On imagine des prix en légère hausse de l'ordre de 2%. Ce n'est pas beaucoup, mais c'est en rupture par rapport à la dynamique que l'on connaît depuis 2022. Et un volume de transactions qui devrait lui aussi rebondir autour de 900 000. Encore une fois, en dessous de là où on devrait être. Mais en tout cas, on devrait encore une fois mettre derrière nous cet épisode baissier. C'est ça qu'il faut retenir.
Dernière question, Thomas Lefebvre. On a parlé de Paris, mais qu'est-ce que vous pouvez nous dire de la baisse des prix dans les autres territoires ?
Les territoires qui baissent le plus sont les territoires qui ont le plus augmenté lors du dernier cycle. Prenez des villes comme Nantes, des villes comme Lyon, des villes comme Bordeaux. Vous avez des baisses de prix qui sont assez fortes. Même prenez encore Lyon, ça baisse encore en septembre 2024 sur un an de 6%. 6%. C'est presque deux fois plus que l'année dernière à la même époque. Donc, ça laisse suggérer que la baisse des prix à Lyon n'est pas encore totalement terminée. Et ça va encore baisser dans les prochains mois. Et une ville comme Nantes, c'est pareil, on est sur du moins 8% sur un an. C'est très fort comme baisse de prix. Et ça laisse suggérer encore que le pire n'est pas encore forcément passé dans ces territoires. Il y a quand même des petites distinctions territoire par territoire. Et Marseille, alors Marseille, la particularité, c'est que ça avait énormément augmenté, mais les prix étaient faibles. Et là , on a connu une petite correction l'année dernière. Là , cette année, on est sur de la stabilité.
Merci beaucoup Thomas Lefebvre. Je rappelle que vous êtes vice-présidente du groupe Meilleurs Agents Se Loger. Et je vous dis à très vite pour un nouvel épisode de mon podcast IMO à écouter tous les jours sur MySuite IMO et sur toutes les plateformes. Surtout, vous continuez à vous abonner, à nous laisser des commentaires.
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