Véronique Bougardier (Cabinet Bougardier) : "Un prêt hypothécaire, ce n'est pas un prêt sur gage ! " #968 | Mon Podcast Immo, le podcast immobilier by MySweetImmo

Description

Véronique Bougardier est l’invitée de ce nouvel épisode de Mon Podcast Immo. Au micro d’Ariane Artinian, la fondatrice du Cabinet Bougardier explique comment le crédit hypothécaire permet de mobiliser son patrimoine sans le vendre. Vous avez toujours pensé que l’hypothèque était réservée aux situations d’urgence ? Détrompez-vous. “C’est un prêt comme un autre, mais qui ouvre des horizons”, précise Véronique Bougardier . Aider ses enfants, investir, payer des droits de succession : les usages sont multiples.

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Transcription

Speaker
Mon podcast imo
Ariane Artinian (MySweetImmo)
Bonjour et bienvenue dans ce nouvel épisode de mon podcast imo, votre rendez-vous avec l'immobilier. Aujourd'hui, on va parler d'un outil de financement encore trop peu connu et pourtant très puissant, le crédit hypothécaire. Alors c'est un levier patrimonial qui peut faire la différence quand les financements classiques sont refusés. Pour en parler, j'ai justement le plaisir d'accueillir Véronique Bougardier. Bonjour. Bonjour. Vous êtes fondatrice du cabinet Bougardier. Pour démarrer, Véronique, c'est quoi le crédit hypothécaire ?
Véronique Bougardier (Cabinet Bougardier)
Alors, le crédit hypothécaire, c'est avant tout un refinancement. Pour faire un crédit hypothécaire, il faut être déjà propriétaire puisqu'on apporte ses biens en garantie pour débloquer de la trésorerie, pour des objets, pour des raisons de... pour utiliser ses fonds pour son activité professionnelle, pour donner à ses enfants, ou pour avoir un apport pour compléter un financement classique peut-être. Vous avez le cas par exemple d'enfants qui voulaient acheter leur premier bien immobilier. Les parents ont été obligés de faire un prêt hypothécaire pour aider leur fils ou leur fille puisqu'ils n'avaient pas l'apport suffisant et que les taux avaient fortement augmenté. Soit ils avaient le choix d'acheter plus petit si les parents ne les avaient pas aidés. Donc les parents ont fait un prêt hypothécaire parce qu'ils n'avaient pas les liquidités suffisantes. Ils ont fait un prêt hypothécaire sur leurs propres biens et ont fait une donation à leurs enfants pour qu'ils puissent avoir la somme suffisante pour acheter un bien immobilier. Mais ce n'est pas directement pour acheter le bien immobilier. C'est les parents qui empruntent pour aider leurs enfants pour faire un apport.
Ariane Artinian (MySweetImmo)
Qui monétisent, comme on dit aujourd'hui, leur patrimoine immobilier. Voilà,
Véronique Bougardier (Cabinet Bougardier)
donc on peut monétiser son patrimoine. pour faire des apports en compte courant dans sa société par exemple, pour payer des droits de succession, pour payer des frais de donation, ou même parfois se faire plaisir en achetant des œuvres d'art ou une voiture de collection.
Ariane Artinian (MySweetImmo)
Pourquoi est-ce que les banques ne proposent pas ces solutions ?
Véronique Bougardier (Cabinet Bougardier)
Alors les banques ne proposent pas effectivement, puisque c'est vrai que ce n'est pas un produit en catalogue, ça peut être anecdotique, il y a des banques qui peuvent prendre une garantie hypothécaire. Lorsque leur client professionnel a un découvert un peu important et en attendant, ils se garantissent avec. Donc ils savent très bien, les banques françaises savent très bien ce que c'est que l'hypothèque et le crédit hypothécaire. Mais aujourd'hui, les banques françaises traditionnelles vont proposer ou un prêt immobilier, bien souvent plutôt garanti par une caution d'un organisme extérieur, comme le CEDEF, toutes les cautions, donc il n'y a pas de garantie sur le bien, ça sera une caution externe qui viendra garantir la banque, donc pas de risque pour la banque en réalité. Les banques, si vous avez besoin de trésorerie, elles vont vous prêter via un prêt consommation, donc un prêt allant jusqu'à 75 000 euros, mais au-delà, elles ne vont pas vous prêter des sommes plus importantes avec une garantie, peut-être qu'effectivement, elles ne le proposent pas. Certainement parce qu'en cas de défaillance, vous ne pouvez pas faire vendre le bien immédiatement. Il se passe plusieurs années avant que le juge ordonne la vente forcée. Donc ça peut bloquer quand même les banques parce que ça fait chuter la rentabilité quand une banque doit attendre plusieurs années avant de recouvrer sa créance.
Ariane Artinian (MySweetImmo)
Alors vous, vous avez été une des pionnières du crédit hypothécaire en France. Comment est-ce que vous accompagnez vos clients et depuis combien de temps à l'arrivée ?
Véronique Bougardier (Cabinet Bougardier)
Donc le cabinet, on l'accompagne depuis 1970, donc j'avais repris le cabinet d'une présente personne qui faisait déjà du crédit hypothécaire. On est très spécialisé dans le refinancement hypothécaire, on a toujours eu cette part de marché qui est une niche, qui n'est pas très développée en France. Il faut aller chercher des partenaires financiers. parfois dans les pays voisins tels que la Belgique. Comme les banques françaises ne le proposent pas, il n'y a pas beaucoup d'offres. C'est un produit quand même assez méconnu.
Ariane Artinian (MySweetImmo)
Mais qui rend un service fou quand on en a besoin.
Véronique Bougardier (Cabinet Bougardier)
Qui rend un grand service, oui, pour plein de raisons. Et qui surtout, il faut bien comprendre que faire un prêt hypothécaire empêche de vendre son bien. On peut trouver des financements sans avoir à vendre. Bien souvent, lorsque vous héritez d'un bien, vous n'avez pas les moyens de payer les droits de succession, vous n'avez pas le cash ou dans la succession, il n'y a pas le cash. Les notaires leur disent, vendez puisque vous paierez vos droits de succession avec la vente du dit bien. Faire un crédit sur du long terme permet de conserver dans le patrimoine ce bien immobilier qui souvent est un bien qui peut être locatif, etc. que les personnes qui en héritent auraient aimé garder la maison de famille de génération en génération.
Ariane Artinian (MySweetImmo)
Est-ce que les gens qui viennent vous voir sont aux abois quand ils arrivent ?
Véronique Bougardier (Cabinet Bougardier)
On pense que c'est la solution de la dernière chance dans l'esprit, mais ce n'est pas du tout, mes clients ne sont pas du tout aux abois, bien au contraire, ils cherchent à développer leur activité, ils cherchent à aider leurs enfants, ce qui est un investissement. pour faire des grandes études, ils cherchent à faire des donations ou à se faire plaisir. Il faut bien comprendre que faire un prêt hypothécaire, ce n'est pas un prêt sur gage, ce n'est pas parce que vous avez un bien immobilier que vous allez avoir un crédit. Il faut apporter en garantie un bien immobilier, mais il faut avoir la capacité à le rembourser. C'est le besoin et la nature et l'objet du prêt qui différencient d'un prêt classique immobilier.
Ariane Artinian (MySweetImmo)
Vous étudiez le dossier de vos futurs clients comme un banquier classique ?
Véronique Bougardier (Cabinet Bougardier)
Oui, tout à fait. On regarde le patrimoine, mais pas que. On regarde leurs capacités. Il ne faut surtout pas que demain, s'il y a un problème qu'on nous reproche, d'avoir uniquement regardé la garantie hypothécaire. Il ne faut pas mettre en péril le bien immobilier qu'on nous apporte en garantie.
Ariane Artinian (MySweetImmo)
Le profil type des clients que vous financez, ils ont un patrimoine, surtout de quel montant ?
Véronique Bougardier (Cabinet Bougardier)
Alors, ils ont des très beaux patrimoines. En France, on est toujours très surpris parce qu'on a des tableaux de patrimoine qui sont quand même relativement avec beaucoup de lignes. Ils ont leur résidence principale, une résidence secondaire, voire plusieurs résidences secondaires. Ils ont des revenus, ils ont des immeubles locatifs. On a peut-être une clientèle privilégiée. Nos clients ont minimum un bon million de biens immobiliers quand ils viennent nous voir.
Ariane Artinian (MySweetImmo)
La valeur ajoutée du cabinet Bougardier aujourd'hui sur la place ?
Véronique Bougardier (Cabinet Bougardier)
Alors on a une grande expérience, même sans être prétentieux, on travaille, on est très spécialisés, ce qui est important. Parce qu'on connaît bien nos partenaires financiers, ceux qui vont nous financer. On a des résultats qui sont là et qu'on peut prouver, à savoir du fait qu'on regarde en amont, qu'on ne présente que des dossiers qui sont susceptibles d'être faits, puisqu'on peut analyser vraiment à fond le dossier. on a quand même des résultats qui sont supérieurs à 95% de réussite par rapport à ce qu'on présente aux banques. On est également un courtier qui connaissons bien nos partenaires financiers. On travaille avec certains depuis plus de 30 ans.
Ariane Artinian (MySweetImmo)
Alors si vous aviez un dernier message à passer à celles et ceux qui nous écoutent pour les inciter à envisager un crédit hypothécaire, qu'est-ce que vous leur diriez ?
Véronique Bougardier (Cabinet Bougardier)
Je leur dirais surtout qu'il ne faut pas avoir peur de cet accrédit comme un autre, puisque lorsque vous achetez un billet immobile... Si vous ne payez pas vos échéances, vous aurez effectivement un contentieux et un risque d'être vendu, quelle que soit la garantie prise. Donc c'est un prêt comme un autre, mais qui vous permet d'ouvrir des horizons et de trouver des solutions pour des investissements, pour financer des choses très multiples, variées.
Ariane Artinian (MySweetImmo)
Une solution à laquelle on ne pense pas toujours, mais qui rend beaucoup de services quand on en a besoin, le crédit hypothécaire. ... Merci beaucoup Véronique Bougardier.
Véronique Bougardier (Cabinet Bougardier)
Merci à vous.
Ariane Artinian (MySweetImmo)
Je rappelle que vous êtes fondatrice du cabinet Bougardier. Et je vous dis à très vite pour un nouvel épisode de Mon Podcast Imo, à écouter sur MySweeti Imo et sur toutes les plateformes.
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Bonjour et bienvenue dans ce nouvel épisode de mon podcast imo, votre rendez-vous avec l'immobilier. Aujourd'hui, on va parler d'un outil de financement encore trop peu connu et pourtant très puissant, le crédit hypothécaire. Alors c'est un levier patrimonial qui peut faire la différence quand les financements classiques sont refusés. Pour en parler, j'ai justement le plaisir d'accueillir Véronique Bougardier. Bonjour. Bonjour. Vous êtes fondatrice du cabinet Bougardier. Pour démarrer, Véronique, c'est quoi le crédit hypothécaire ?
Véronique Bougardier (Cabinet Bougardier)
Alors, le crédit hypothécaire, c'est avant tout un refinancement. Pour faire un crédit hypothécaire, il faut être déjà propriétaire puisqu'on apporte ses biens en garantie pour débloquer de la trésorerie, pour des objets, pour des raisons de... pour utiliser ses fonds pour son activité professionnelle, pour donner à ses enfants, ou pour avoir un apport pour compléter un financement classique peut-être. Vous avez le cas par exemple d'enfants qui voulaient acheter leur premier bien immobilier. Les parents ont été obligés de faire un prêt hypothécaire pour aider leur fils ou leur fille puisqu'ils n'avaient pas l'apport suffisant et que les taux avaient fortement augmenté. Soit ils avaient le choix d'acheter plus petit si les parents ne les avaient pas aidés. Donc les parents ont fait un prêt hypothécaire parce qu'ils n'avaient pas les liquidités suffisantes. Ils ont fait un prêt hypothécaire sur leurs propres biens et ont fait une donation à leurs enfants pour qu'ils puissent avoir la somme suffisante pour acheter un bien immobilier. Mais ce n'est pas directement pour acheter le bien immobilier. C'est les parents qui empruntent pour aider leurs enfants pour faire un apport.
Ariane Artinian (MySweetImmo)
Qui monétisent, comme on dit aujourd'hui, leur patrimoine immobilier. Voilà,
Véronique Bougardier (Cabinet Bougardier)
donc on peut monétiser son patrimoine. pour faire des apports en compte courant dans sa société par exemple, pour payer des droits de succession, pour payer des frais de donation, ou même parfois se faire plaisir en achetant des œuvres d'art ou une voiture de collection.
Ariane Artinian (MySweetImmo)
Pourquoi est-ce que les banques ne proposent pas ces solutions ?
Véronique Bougardier (Cabinet Bougardier)
Alors les banques ne proposent pas effectivement, puisque c'est vrai que ce n'est pas un produit en catalogue, ça peut être anecdotique, il y a des banques qui peuvent prendre une garantie hypothécaire. Lorsque leur client professionnel a un découvert un peu important et en attendant, ils se garantissent avec. Donc ils savent très bien, les banques françaises savent très bien ce que c'est que l'hypothèque et le crédit hypothécaire. Mais aujourd'hui, les banques françaises traditionnelles vont proposer ou un prêt immobilier, bien souvent plutôt garanti par une caution d'un organisme extérieur, comme le CEDEF, toutes les cautions, donc il n'y a pas de garantie sur le bien, ça sera une caution externe qui viendra garantir la banque, donc pas de risque pour la banque en réalité. Les banques, si vous avez besoin de trésorerie, elles vont vous prêter via un prêt consommation, donc un prêt allant jusqu'à 75 000 euros, mais au-delà, elles ne vont pas vous prêter des sommes plus importantes avec une garantie, peut-être qu'effectivement, elles ne le proposent pas. Certainement parce qu'en cas de défaillance, vous ne pouvez pas faire vendre le bien immédiatement. Il se passe plusieurs années avant que le juge ordonne la vente forcée. Donc ça peut bloquer quand même les banques parce que ça fait chuter la rentabilité quand une banque doit attendre plusieurs années avant de recouvrer sa créance.
Ariane Artinian (MySweetImmo)
Alors vous, vous avez été une des pionnières du crédit hypothécaire en France. Comment est-ce que vous accompagnez vos clients et depuis combien de temps à l'arrivée ?
Véronique Bougardier (Cabinet Bougardier)
Donc le cabinet, on l'accompagne depuis 1970, donc j'avais repris le cabinet d'une présente personne qui faisait déjà du crédit hypothécaire. On est très spécialisé dans le refinancement hypothécaire, on a toujours eu cette part de marché qui est une niche, qui n'est pas très développée en France. Il faut aller chercher des partenaires financiers. parfois dans les pays voisins tels que la Belgique. Comme les banques françaises ne le proposent pas, il n'y a pas beaucoup d'offres. C'est un produit quand même assez méconnu.
Ariane Artinian (MySweetImmo)
Mais qui rend un service fou quand on en a besoin.
Véronique Bougardier (Cabinet Bougardier)
Qui rend un grand service, oui, pour plein de raisons. Et qui surtout, il faut bien comprendre que faire un prêt hypothécaire empêche de vendre son bien. On peut trouver des financements sans avoir à vendre. Bien souvent, lorsque vous héritez d'un bien, vous n'avez pas les moyens de payer les droits de succession, vous n'avez pas le cash ou dans la succession, il n'y a pas le cash. Les notaires leur disent, vendez puisque vous paierez vos droits de succession avec la vente du dit bien. Faire un crédit sur du long terme permet de conserver dans le patrimoine ce bien immobilier qui souvent est un bien qui peut être locatif, etc. que les personnes qui en héritent auraient aimé garder la maison de famille de génération en génération.
Ariane Artinian (MySweetImmo)
Est-ce que les gens qui viennent vous voir sont aux abois quand ils arrivent ?
Véronique Bougardier (Cabinet Bougardier)
On pense que c'est la solution de la dernière chance dans l'esprit, mais ce n'est pas du tout, mes clients ne sont pas du tout aux abois, bien au contraire, ils cherchent à développer leur activité, ils cherchent à aider leurs enfants, ce qui est un investissement. pour faire des grandes études, ils cherchent à faire des donations ou à se faire plaisir. Il faut bien comprendre que faire un prêt hypothécaire, ce n'est pas un prêt sur gage, ce n'est pas parce que vous avez un bien immobilier que vous allez avoir un crédit. Il faut apporter en garantie un bien immobilier, mais il faut avoir la capacité à le rembourser. C'est le besoin et la nature et l'objet du prêt qui différencient d'un prêt classique immobilier.
Ariane Artinian (MySweetImmo)
Vous étudiez le dossier de vos futurs clients comme un banquier classique ?
Véronique Bougardier (Cabinet Bougardier)
Oui, tout à fait. On regarde le patrimoine, mais pas que. On regarde leurs capacités. Il ne faut surtout pas que demain, s'il y a un problème qu'on nous reproche, d'avoir uniquement regardé la garantie hypothécaire. Il ne faut pas mettre en péril le bien immobilier qu'on nous apporte en garantie.
Ariane Artinian (MySweetImmo)
Le profil type des clients que vous financez, ils ont un patrimoine, surtout de quel montant ?
Véronique Bougardier (Cabinet Bougardier)
Alors, ils ont des très beaux patrimoines. En France, on est toujours très surpris parce qu'on a des tableaux de patrimoine qui sont quand même relativement avec beaucoup de lignes. Ils ont leur résidence principale, une résidence secondaire, voire plusieurs résidences secondaires. Ils ont des revenus, ils ont des immeubles locatifs. On a peut-être une clientèle privilégiée. Nos clients ont minimum un bon million de biens immobiliers quand ils viennent nous voir.
Ariane Artinian (MySweetImmo)
La valeur ajoutée du cabinet Bougardier aujourd'hui sur la place ?
Véronique Bougardier (Cabinet Bougardier)
Alors on a une grande expérience, même sans être prétentieux, on travaille, on est très spécialisés, ce qui est important. Parce qu'on connaît bien nos partenaires financiers, ceux qui vont nous financer. On a des résultats qui sont là et qu'on peut prouver, à savoir du fait qu'on regarde en amont, qu'on ne présente que des dossiers qui sont susceptibles d'être faits, puisqu'on peut analyser vraiment à fond le dossier. on a quand même des résultats qui sont supérieurs à 95% de réussite par rapport à ce qu'on présente aux banques. On est également un courtier qui connaissons bien nos partenaires financiers. On travaille avec certains depuis plus de 30 ans.
Ariane Artinian (MySweetImmo)
Alors si vous aviez un dernier message à passer à celles et ceux qui nous écoutent pour les inciter à envisager un crédit hypothécaire, qu'est-ce que vous leur diriez ?
Véronique Bougardier (Cabinet Bougardier)
Je leur dirais surtout qu'il ne faut pas avoir peur de cet accrédit comme un autre, puisque lorsque vous achetez un billet immobile... Si vous ne payez pas vos échéances, vous aurez effectivement un contentieux et un risque d'être vendu, quelle que soit la garantie prise. Donc c'est un prêt comme un autre, mais qui vous permet d'ouvrir des horizons et de trouver des solutions pour des investissements, pour financer des choses très multiples, variées.
Ariane Artinian (MySweetImmo)
Une solution à laquelle on ne pense pas toujours, mais qui rend beaucoup de services quand on en a besoin, le crédit hypothécaire. ... Merci beaucoup Véronique Bougardier.
Véronique Bougardier (Cabinet Bougardier)
Merci à vous.
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Je rappelle que vous êtes fondatrice du cabinet Bougardier. Et je vous dis à très vite pour un nouvel épisode de Mon Podcast Imo, à écouter sur MySweeti Imo et sur toutes les plateformes.
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