Xavier Lepine (Neoproprio) : « Nous avons adapté le leasing automobile à l’immobilier » #948 | Mon Podcast Immo, le podcast immobilier by MySweetImmo

Description

Xavier Lépine est l'invité de ce nouvel épisode de Mon Podcast Immo. Au micro d’Ariane Artinian, il présente Néoproprio, une solution innovante qui facilite l’accès à la propriété grâce à un bail amphithéotique de 25 ans. « C’est comme si vous achetiez un logement à moitié prix, tout en restant chez vous et en bénéficiant de la plus-value », explique-t-il. Inspiré du leasing automobile, ce dispositif s’adresse aux primo-accédants, jeunes ménages et seniors. Vous voulez savoir comment acheter à 50 % du prix sans prendre de risques ? Écoutez cet épisode pour tout comprendre !

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Transcription

Speaker
Mon podcast IMO.
Ariane Artinian (MySweetImmo)
Bonjour et bienvenue dans ce nouvel épisode de Mon podcast IMMO, votre rendez-vous avec l'immobilier. Aujourd'hui, j'ai le plaisir de recevoir Xavier Lépine. Bonjour.
Xavier Lepine (Neoproprio)
Bonjour.
Ariane Artinian (MySweetImmo)
Vous avez dirigé la Française, vous présidez l'IEIF, l'Institut de l'épargne immobilière et foncière, vous dirigez Paris-Ile-de-France-Capital. économique et aujourd'hui vous êtes là pour nous parler de Néoproprio. Vous êtes associé dans Néoproprio avec Julien Deormandie. C'est quoi Néoproprio, Xavier Lépine ?
Xavier Lepine (Neoproprio)
Alors Néoproprio, c'est un mode d'acquisition de son logement pour permettre aux classes moyennes d'acquérir leur logement. Comme vous le savez, vous l'avez bien remarqué que la marche maintenant pour devenir propriétaire, c'était extrêmement compliqué. Et c'est d'ailleurs pas tellement plus simple de louer, puisqu'il n'y a pas grand chose à louer. Donc voilà, c'est un montage financier original qui a été fait sans modification législative et sans subvention.
Ariane Artinian (MySweetImmo)
Alors comment vous vous y prenez pour permettre ou pour promettre au plus grand nombre de se loger ?
Xavier Lepine (Neoproprio)
Alors, on va procéder par comparaison. Aujourd'hui, tout le monde connaît le leasing de voiture. Les voitures, c'est un peu comme le logement. Ça a été multiplié, en fait, les voitures par trois depuis une vingtaine d'années. Et vous apercevez qu'il y a une voiture sur deux qui est vendue en leasing. Finalement, ce que l'on a fait, c'est d'adapter à l'immobilier ce qui est déjà fait sur la voiture. Mais il y a deux différences essentielles entre une voiture et un logement. Il y a une différence émotionnelle absolument évidente. Je veux dire, on peut être assez détaché de sa voiture et on est... bien être chez soi pour des raisons qui sont assez faciles à comprendre et multiples. Et la deuxième raison, peut-être plus essentielle pour permettre de créer un modèle financier, c'est qu'une voiture perd de la valeur tout ce que vous payez tous les mois, y compris le premier loyer, est perdu alors qu'un logement prend de la valeur. Il la conserve, il la prend et sur le long terme, il a même tendance à en prendre pas mal. Donc en fait, ça permet de mettre en place des montages financiers qui ne seraient... absolument pas envisageable dans le cas d'un leasing de voiture. Et c'est ce que nous avons mis en place.
Ariane Artinian (MySweetImmo)
Comment ça marche ?
Xavier Lepine (Neoproprio)
Alors, en fait, sur le plan juridique, c'est un bail amphithéotique de 25 ans. Donc vous êtes propriétaire, vous acquérez auprès d'une foncière un bail amphithéotique de 25 ans qui vous donne tous les droits et toutes les obligations du propriétaire. Tout se passe comme si vous achetiez moitié prix ce logement, et vous pouvez emprunter évidemment cette somme auprès d'une banque, puisque c'est un droit réel immobilier. Donc vous allez payer un remboursement de crédit qui est strictement la moitié de ce que vous auriez payé si vous aviez acheté classiquement, et vous payez une petite redevance complémentaire qui est de 0,1% par mois. En fait, c'est un petit peu comme si vous achetiez une partie et que vous louiez l'autre partie. Puisque vous achetez et que vous payez 50%, c'est comme si vous louiez l'autre partie. Mais au lieu de payer un loyer, qui serait assez important, puisque le loyer en général c'est 4% du prix, bien là vous allez payer 0,1% par mois, c'est-à-dire 1,2% par an. Ce qui n'est pas beaucoup, donc ça c'est la première étape, mais du coup vous allez payer à peine plus cher qu'un loyer. Sauf que vous êtes chez vous.
Ariane Artinian (MySweetImmo)
Pendant 25 ans.
Xavier Lepine (Neoproprio)
Pendant 25 ans. Qui reste 25 ans dans son logement ? Pas grand monde. Très concrètement, on s'adresse aux primo-accédants, on s'adresse aux jeunes ménages, on s'adresse aux familles monoparentales, on s'adresse aux optimistes qui se remarient et qui ont besoin de place. On s'adresse à beaucoup de monde. On s'adresse aussi aux seniors qui, eux, ne peuvent ni louer ni acheter. Donc le néopropriétaire, il est là, il ne va pas rester 25 ans. Il va, par exemple, rester une dizaine d'années. Et nous, on lui dit, à tout moment, tu as deux possibilités. La première possibilité, c'est que tu as besoin de déménager pour quelque raison que ce soit. Donc nous, on s'engage à te racheter au prix auquel on te l'a vendu. Tu vas nous payer le différé de loyer contractuel qu'il y avait, mais qui n'est pas un loyer variable indexé qui est fixe. Et on va te donner la moitié de la plus-value sur la partie que tu avais acquise.
Ariane Artinian (MySweetImmo)
Petit bémol, on est dans un marché qui ralentit. Si les prix baissent, vous rachetez quand même ?
Xavier Lepine (Neoproprio)
Bien sûr. Bien sûr, et on lui rachète selon cette formule, simplement il n'a pas de plus-value, mais par contre il ne prend pas le risque de baisse. Et si, voilà, donc ça c'est sa première option. Sa deuxième option c'est, s'il gagne plus d'argent ou s'il est hérité, il peut acheter le solde de la propriété qu'il n'avait pas. Troisième option, il reste 25 ans et il repart avec. Le prix qu'il a mis au départ et qu'il avait emprunté, plus la moitié de la plus-value, moins les loyers qu'il n'avait pas payés. Donc il va épargner automatiquement de l'ordre de 30% de tout ce qu'il a payé.
Ariane Artinian (MySweetImmo)
Vous avez beaucoup de biens aujourd'hui, comment ça fonctionne ?
Xavier Lepine (Neoproprio)
Alors on commence.
Ariane Artinian (MySweetImmo)
Parce que ça fait très envie d'acheter à 50% du prix.
Xavier Lepine (Neoproprio)
Alors on achète mais que pour 25 ans quand même, on n'a pas toute la plus-value, on n'en a que la moitié. Donc ça c'est quand même un petit bémol. Donc aujourd'hui on a commencé avec... le promoteur de Mathieu Barre Immobilier avec quatre opérations en même temps, une à Noisille-Grand, une à Nantes, une à Rennes et une à Tassin-la-Demilune. Et on discute avec plein d'autres gens et on a également le soutien de la Banque des Territoires. Alors là où on réconcilie, et pour terminer sur la présentation, c'est pourquoi un investisseur rationnel ferait-il cela ? Bien tout simplement parce que l'investisseur qui est des foncières, disent finalement... Au lieu d'investir 100 dans le logement et avoir un loyer, je n'ai investi que 50, puisque l'autre investit 50. Il me paye une redevance, il me paye un complément de redevance quand il s'en va, qui me redonne un rendement normal. Et je prends finalement la moitié de la plus-value sur ce qu'il a investi, lui. Donc j'ai un effet de levier gratuit. Et surtout, je n'ai pas les ennuis d'avoir des locataires. Je ne paye pas les taxes foncières, je ne paye pas les travaux, je ne vais pas aux réunions de GoPro. Tout ce qui fait que l'usus et le fructus aujourd'hui que l'on reçoit est généralement inférieur aux emmerdurus qu'ont les propriétaires qui louent des logements.
Ariane Artinian (MySweetImmo)
Est-ce que le grand public est à même de comprendre le fonctionnement du dispositif ? Est-ce que ce n'est pas ça votre principale difficulté ?
Xavier Lepine (Neoproprio)
La principale difficulté aujourd'hui, c'est surtout de convaincre les investisseurs de revenir sur le logement. On est le seul pays d'Occidentale où il n'y a pas d'investisseurs institutionnels sur les logements. Les particuliers, oui, il faut expliquer. J'avais fait un test quand je dirigeais la française sur un modèle beaucoup plus frustre. On avait tout vendu très rapidement. Vous savez, il y a des gens qui ne le feront jamais, ça c'est très clair. Et puis il y en a d'autres qui disent, mais c'est quoi mon alternative ? C'est de trouver un logement en location que je n'arrive pas à trouver ? où finalement c'est d'économiser une très forte partie de ce loyer, c'est de me payer la pièce en plus dont j'ai besoin, c'est de mettre mes enfants dans l'école qui me convient. Vous savez, à un moment donné, vous faites des choix. Alors bien sûr, il faut comprendre, il ne faut absolument pas léser, c'est un acte notarié, ce n'est pas un contrat de leasing que vous signez par Internet. Donc le notaire explique, nous expliquons, c'est de l'éducation. C'est très fréquent en Angleterre puisqu'ils ont l'ISOL et le Freehold. Mais nous, on est allé au-delà parce qu'on a la chance d'avoir en France des crédits à taux fixe, ce que n'ont pas les Anglais. C'est vrai que ça permet de faire des choses assez étonnantes.
Ariane Artinian (MySweetImmo)
Derrière ma question, est-ce que l'inconscient du candidat à l'accession français, ce n'est pas d'être propriétaire à 100% ad vitam aeternam, même s'il y reste que 7 ans en moyenne ?
Xavier Lepine (Neoproprio)
Bien sûr que oui, et ils ont raison. Mais aujourd'hui, on est à 57% de propriétaires en France. On est à 70% en moyenne en Europe, on est à 65% en Angleterre, 65% aux Etats-Unis. C'est un rêve mais qui est devenu totalement inaccessible. Nous ce qu'on leur propose c'est une étape, c'est un parcours, c'est pas une finalité.
Ariane Artinian (MySweetImmo)
Merci beaucoup Xavier Lépine, associé avec Julien Denormandie de Néoproprio.
Speaker #0
Merci.

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Speaker
Mon podcast IMO.
Ariane Artinian (MySweetImmo)
Bonjour et bienvenue dans ce nouvel épisode de Mon podcast IMMO, votre rendez-vous avec l'immobilier. Aujourd'hui, j'ai le plaisir de recevoir Xavier Lépine. Bonjour.
Xavier Lepine (Neoproprio)
Bonjour.
Ariane Artinian (MySweetImmo)
Vous avez dirigé la Française, vous présidez l'IEIF, l'Institut de l'épargne immobilière et foncière, vous dirigez Paris-Ile-de-France-Capital. économique et aujourd'hui vous êtes là pour nous parler de Néoproprio. Vous êtes associé dans Néoproprio avec Julien Deormandie. C'est quoi Néoproprio, Xavier Lépine ?
Xavier Lepine (Neoproprio)
Alors Néoproprio, c'est un mode d'acquisition de son logement pour permettre aux classes moyennes d'acquérir leur logement. Comme vous le savez, vous l'avez bien remarqué que la marche maintenant pour devenir propriétaire, c'était extrêmement compliqué. Et c'est d'ailleurs pas tellement plus simple de louer, puisqu'il n'y a pas grand chose à louer. Donc voilà, c'est un montage financier original qui a été fait sans modification législative et sans subvention.
Ariane Artinian (MySweetImmo)
Alors comment vous vous y prenez pour permettre ou pour promettre au plus grand nombre de se loger ?
Xavier Lepine (Neoproprio)
Alors, on va procéder par comparaison. Aujourd'hui, tout le monde connaît le leasing de voiture. Les voitures, c'est un peu comme le logement. Ça a été multiplié, en fait, les voitures par trois depuis une vingtaine d'années. Et vous apercevez qu'il y a une voiture sur deux qui est vendue en leasing. Finalement, ce que l'on a fait, c'est d'adapter à l'immobilier ce qui est déjà fait sur la voiture. Mais il y a deux différences essentielles entre une voiture et un logement. Il y a une différence émotionnelle absolument évidente. Je veux dire, on peut être assez détaché de sa voiture et on est... bien être chez soi pour des raisons qui sont assez faciles à comprendre et multiples. Et la deuxième raison, peut-être plus essentielle pour permettre de créer un modèle financier, c'est qu'une voiture perd de la valeur tout ce que vous payez tous les mois, y compris le premier loyer, est perdu alors qu'un logement prend de la valeur. Il la conserve, il la prend et sur le long terme, il a même tendance à en prendre pas mal. Donc en fait, ça permet de mettre en place des montages financiers qui ne seraient... absolument pas envisageable dans le cas d'un leasing de voiture. Et c'est ce que nous avons mis en place.
Ariane Artinian (MySweetImmo)
Comment ça marche ?
Xavier Lepine (Neoproprio)
Alors, en fait, sur le plan juridique, c'est un bail amphithéotique de 25 ans. Donc vous êtes propriétaire, vous acquérez auprès d'une foncière un bail amphithéotique de 25 ans qui vous donne tous les droits et toutes les obligations du propriétaire. Tout se passe comme si vous achetiez moitié prix ce logement, et vous pouvez emprunter évidemment cette somme auprès d'une banque, puisque c'est un droit réel immobilier. Donc vous allez payer un remboursement de crédit qui est strictement la moitié de ce que vous auriez payé si vous aviez acheté classiquement, et vous payez une petite redevance complémentaire qui est de 0,1% par mois. En fait, c'est un petit peu comme si vous achetiez une partie et que vous louiez l'autre partie. Puisque vous achetez et que vous payez 50%, c'est comme si vous louiez l'autre partie. Mais au lieu de payer un loyer, qui serait assez important, puisque le loyer en général c'est 4% du prix, bien là vous allez payer 0,1% par mois, c'est-à-dire 1,2% par an. Ce qui n'est pas beaucoup, donc ça c'est la première étape, mais du coup vous allez payer à peine plus cher qu'un loyer. Sauf que vous êtes chez vous.
Ariane Artinian (MySweetImmo)
Pendant 25 ans.
Xavier Lepine (Neoproprio)
Pendant 25 ans. Qui reste 25 ans dans son logement ? Pas grand monde. Très concrètement, on s'adresse aux primo-accédants, on s'adresse aux jeunes ménages, on s'adresse aux familles monoparentales, on s'adresse aux optimistes qui se remarient et qui ont besoin de place. On s'adresse à beaucoup de monde. On s'adresse aussi aux seniors qui, eux, ne peuvent ni louer ni acheter. Donc le néopropriétaire, il est là, il ne va pas rester 25 ans. Il va, par exemple, rester une dizaine d'années. Et nous, on lui dit, à tout moment, tu as deux possibilités. La première possibilité, c'est que tu as besoin de déménager pour quelque raison que ce soit. Donc nous, on s'engage à te racheter au prix auquel on te l'a vendu. Tu vas nous payer le différé de loyer contractuel qu'il y avait, mais qui n'est pas un loyer variable indexé qui est fixe. Et on va te donner la moitié de la plus-value sur la partie que tu avais acquise.
Ariane Artinian (MySweetImmo)
Petit bémol, on est dans un marché qui ralentit. Si les prix baissent, vous rachetez quand même ?
Xavier Lepine (Neoproprio)
Bien sûr. Bien sûr, et on lui rachète selon cette formule, simplement il n'a pas de plus-value, mais par contre il ne prend pas le risque de baisse. Et si, voilà, donc ça c'est sa première option. Sa deuxième option c'est, s'il gagne plus d'argent ou s'il est hérité, il peut acheter le solde de la propriété qu'il n'avait pas. Troisième option, il reste 25 ans et il repart avec. Le prix qu'il a mis au départ et qu'il avait emprunté, plus la moitié de la plus-value, moins les loyers qu'il n'avait pas payés. Donc il va épargner automatiquement de l'ordre de 30% de tout ce qu'il a payé.
Ariane Artinian (MySweetImmo)
Vous avez beaucoup de biens aujourd'hui, comment ça fonctionne ?
Xavier Lepine (Neoproprio)
Alors on commence.
Ariane Artinian (MySweetImmo)
Parce que ça fait très envie d'acheter à 50% du prix.
Xavier Lepine (Neoproprio)
Alors on achète mais que pour 25 ans quand même, on n'a pas toute la plus-value, on n'en a que la moitié. Donc ça c'est quand même un petit bémol. Donc aujourd'hui on a commencé avec... le promoteur de Mathieu Barre Immobilier avec quatre opérations en même temps, une à Noisille-Grand, une à Nantes, une à Rennes et une à Tassin-la-Demilune. Et on discute avec plein d'autres gens et on a également le soutien de la Banque des Territoires. Alors là où on réconcilie, et pour terminer sur la présentation, c'est pourquoi un investisseur rationnel ferait-il cela ? Bien tout simplement parce que l'investisseur qui est des foncières, disent finalement... Au lieu d'investir 100 dans le logement et avoir un loyer, je n'ai investi que 50, puisque l'autre investit 50. Il me paye une redevance, il me paye un complément de redevance quand il s'en va, qui me redonne un rendement normal. Et je prends finalement la moitié de la plus-value sur ce qu'il a investi, lui. Donc j'ai un effet de levier gratuit. Et surtout, je n'ai pas les ennuis d'avoir des locataires. Je ne paye pas les taxes foncières, je ne paye pas les travaux, je ne vais pas aux réunions de GoPro. Tout ce qui fait que l'usus et le fructus aujourd'hui que l'on reçoit est généralement inférieur aux emmerdurus qu'ont les propriétaires qui louent des logements.
Ariane Artinian (MySweetImmo)
Est-ce que le grand public est à même de comprendre le fonctionnement du dispositif ? Est-ce que ce n'est pas ça votre principale difficulté ?
Xavier Lepine (Neoproprio)
La principale difficulté aujourd'hui, c'est surtout de convaincre les investisseurs de revenir sur le logement. On est le seul pays d'Occidentale où il n'y a pas d'investisseurs institutionnels sur les logements. Les particuliers, oui, il faut expliquer. J'avais fait un test quand je dirigeais la française sur un modèle beaucoup plus frustre. On avait tout vendu très rapidement. Vous savez, il y a des gens qui ne le feront jamais, ça c'est très clair. Et puis il y en a d'autres qui disent, mais c'est quoi mon alternative ? C'est de trouver un logement en location que je n'arrive pas à trouver ? où finalement c'est d'économiser une très forte partie de ce loyer, c'est de me payer la pièce en plus dont j'ai besoin, c'est de mettre mes enfants dans l'école qui me convient. Vous savez, à un moment donné, vous faites des choix. Alors bien sûr, il faut comprendre, il ne faut absolument pas léser, c'est un acte notarié, ce n'est pas un contrat de leasing que vous signez par Internet. Donc le notaire explique, nous expliquons, c'est de l'éducation. C'est très fréquent en Angleterre puisqu'ils ont l'ISOL et le Freehold. Mais nous, on est allé au-delà parce qu'on a la chance d'avoir en France des crédits à taux fixe, ce que n'ont pas les Anglais. C'est vrai que ça permet de faire des choses assez étonnantes.
Ariane Artinian (MySweetImmo)
Derrière ma question, est-ce que l'inconscient du candidat à l'accession français, ce n'est pas d'être propriétaire à 100% ad vitam aeternam, même s'il y reste que 7 ans en moyenne ?
Xavier Lepine (Neoproprio)
Bien sûr que oui, et ils ont raison. Mais aujourd'hui, on est à 57% de propriétaires en France. On est à 70% en moyenne en Europe, on est à 65% en Angleterre, 65% aux Etats-Unis. C'est un rêve mais qui est devenu totalement inaccessible. Nous ce qu'on leur propose c'est une étape, c'est un parcours, c'est pas une finalité.
Ariane Artinian (MySweetImmo)
Merci beaucoup Xavier Lépine, associé avec Julien Denormandie de Néoproprio.
Speaker #0
Merci.

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